英国商业地产房东亦受零售业景气挣扎求生

　　英国商业地产投资者在新冠疫情期间及网路购物盛行打击下，挣扎求生，许多私人或小型商业地产投资者更承受重大威胁，包括当地企业家以及自僱专业职业人士。新冠疫情风波将许多商店业者租户推至悬崖边缘；由于零售业销售大减，许多业者积累大量拖欠租金；而零售业者面临的危机，加速网路零售业革命，实体商店业者皆担心，传统零售业难以恢复至新冠疫情前的商业水平。 零售业在新冠疫情前，早已受到网路购物兴起造成的威胁。根据Springboard零售谘询公司统计，2011年至2019年，英国境内零售商店消费者流动每年平均下降1.3％，某些地区尚有更大降幅；目前下降比例应较疫情前减少10-15％，此不仅显示国内主流零售业转变，且反映居家工作普及率上升，使传统午休时间或下班时间的购物人潮逐渐消失。Local Data公司统计，仅在2020年上半年，便有6000家商店关门倒闭；此统计不包括因防疫措施暂时关闭却已面临永久关闭风险的商店，包括Topshop品牌、Burton品牌等Arcadia零售集团原拥有的400多家商店，以及Debenhams百货公司佔据的100多座商店。   估计英国境内约30万家商店，房东为大型地产投资公司或养老基金企业。閒置商店及拖欠租金造成的问题，至少仍可透过其法律及行政资源处理；但对于私人房东及较小的房地产公司而言，上述问题则是巨大挑战。来自英格兰东北部一家小型投资公司指出，在2001年，收购占地显眼的商业街地产为好投资，是公司第一笔商业地产投资，当时租金不断上涨；但是时代已改变，原可靠的租金收入现则变成头痛之处，该公司某些商店街商店租金已下降高达四分之三。另该公司目前市场一地产，价格仅为原价的三分之一，由于地产为閒置状态，保险可申请的项目有限，管理费仍不断增加。   受到疫情重创的零售业者皆同情其房东处境困难，一些商店业者则努力调整其营运成本，包括 WHSmith便利商店或Next品牌商店等拥有雄厚财力的大型连锁企业在续租时谈判降低租金。Ratcliffe商业地产投资公司合伙人Anthony Ratcliffe指出，一些较大零售业者藉机要求变更租金缴纳方式，改由按月支付，而非一往按季支付；公司虽暂时同意，但将在新冠疫情后争取恢复旧制。其称，大型业者租户态度强硬，小型业者租户往往态度较好。   一家小型商业地产公司董事指出，香港富豪李嘉诚集团旗的英国Savers折扣商店，在2020年6月当季单方面大量降低租金，且未与房东讨论，持续缴纳自身削减的房租。Savers折扣商店与同集团旗下的Superdrug药妆店皆在防疫措施下仍可继续营业。   房仲业者强调，大多数商业地产租可已能够负担租金；但抱怨，陷入倒闭危机的Edinburgh Woolen Mill服装公司难以谈判。Edinburgh Woolen Mill公司拒绝透漏与房东的谈判情况，但否认其无理态度消息。Savers折扣商店指出，将与房东合作解决争议。