物业公司的尴尬

　　雷小姐家住在某小区的二楼，三楼的邻居国庆节期间外出。一天雷小姐突然发现天花板开始滴水，她意识到可能是三楼邻居家漏水了，便向物业管理公司反映情况，该公司称：三楼住户不在家，不能入室检修。结果情况越来越糟，雷小姐的屋子里就像下了雨，天花板、家具、衣服、被褥等都受到不同程度的损害，其中一些物品受损程度还相当严重。尽管雷小姐一再要求但物业管理公司仍以上述理由不予维修。雷小姐没有办法只好求救于110，在警察的要求和监督下，物业管理公司砸开三楼房门入内维修，发现屋内的东西也被泡得不成样子。

　　雷小姐认为物业管理公司没有尽到责任，物业管理公司则称公司无权破门而入，三楼住户对于他们破门而入的行为也不满，三方矛盾很大。

　　住宅是私人生活的载体，是公民最安全、最隐密、最独立的“私家天地”，也是公民隐私权、财产权及其他权利和自由的落脚点。我国法律禁止非法侵入公民的住宅，以使公民能够安定生活、正常工作和人身安全得以保障。

　　《宪法》第39条规定：“公民的住宅不受侵犯，禁止非法搜查或者非法侵入公民的住宅。”《民法通则》第75条规定：“公民的个人合法财产(包括房屋)受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、没收、冻结。”《刑法》第245条规定：“非法搜查他人身体、住宅，或者非法侵入他人住宅的，处三年以下有期徒刑或者拘役。司法工作人员滥用职权，犯前款罪的，从重处罚。”《治安管理处罚条例》第22条规定：“非法侵入他人住宅尚不够刑事处罚的，处十五日以下拘留、二百元以下罚款或者警告。”公民的住宅不受非法侵犯，这既我国公民的一项基本的宪法权利，也是一项被国际社会所普遍接受的人权理念和准则。英国著名的大法官丹宁勋爵在奇克时装有限责任公司诉琼斯案(1968年)中认为：“……我们英国法总是极大关注个人住宅的完整性。1604年科克勋爵宣称，每个人的住宅就是他的城堡，他的这一格言流传了数个世纪。查塔姆伯爵威廉·皮特宣称：最贫穷的人可以在其村舍中与王室的一切军队对抗。村舍可能脆弱，屋顶可能动摇，狂风可能吹打，暴风雨可能袭来，但是英国国王不得进入，他的一切武装力量不敢跨越已倒塌村舍的门槛。”这就是被法学界奉为经典的“风能进，雨能进，国王不能进”这句古老的关于保护公民住宅权和私有财产权的经典话语之出处，这也是法治社会对公民生存权的最基本承诺，其最高的保护程度达到“每个人的家就是自己的一座城堡”。

　　当然，三楼住户可能也是无辜之人(如果其没有过错的话)，由于紧急避险而遭受的损害，是否应受赔偿、如何赔偿，也是个问题。最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》(试行)第156条规定：“因紧急避险造成他人损失的，如果险情是由自然原因引起，行为人采取的措施又无不当，则行为人不承担民事责任。受害人要求补偿的，可以责令受益人适当补偿。”因此当出现漏水等情形时，在不存在“措施不当或者超过必要的限度，造成不应有的损害的”情况下，无论是物业管理公司还是二楼住户雷小姐都不应承担民事责任。但从法律的衡平功能来分析，作为受益人的雷小姐也可以给予其适当的补偿(而不是赔偿)。

　　应当强调的是该紧急避险的行为减少了积水对三楼住户家私的损害，所以该住户实际上也是受益人之一，因此三楼住户也应当承担一部分损失。从这个意义上讲，雷小姐的补偿应限定在很小范围之内，否则就有违法律应有之意。