延期办证谁之过

　　业主买房通过银行按揭付款，将购买房屋抵押给银行，开发商在办理房地产证时，通常需要房地产抵押权人———按揭银行的同意，如银行不配合导致延期办证，开发商要不要承担违约责任?对于这一普遍问题，深圳首起案例———原告业主张某、黄某诉被告深圳市鸿基房地产有限公司房地产买卖纠纷一案，法院判决给出了明确答案：开发商不构成违约。

　　延期交房起争议

　　2006年3月原告业主张某、黄某向深圳市罗湖人民法院提起诉讼，状告被告深圳市鸿基房地产有限公司承担延期交楼和办证违约责任。原告诉称：2004年8月24日，原告与被告签订了《深圳市房地产买卖合同(预售)》，该合同约定：1、原告购买被告位于深圳市罗湖区东门北路2044号鸿业苑—名豪居16A商品房，建筑面积为216.35平方米，房屋总价为人民币1743064元。2、被告须于2004年8月28日前将本合同约定的房地产交付原告使用，交付使用时应取得建设主管部门规定的工程竣工验收证明。被告在房地产竣工验收合格之前交付房地产的，交付行为无效。3、被告不能按时交付房地产给原告使用的，每延期一日，被告应向原告支付总价款的万分之五违约金。4、被告应于取得《竣工验收证书》之日起150日内，书面通知原告共同向深圳市房地产产权登记机关申请房地产转移。5、如因被告过失造成原告不能按法定期限领取《房地产证》，被告应从取得《竣工验收证书》之日的第210日起，每日按房屋总价的万分之三支付原告违约金直至产权登记机关核发《房地产证》之日止。合同签订后，原告按合同约定支付总价款1743064元，但被告没有履行自己的义务。该地产竣工备案时间为2004年11月23日，因此，在该日期之前应视为被告交付房地产无效。自2004年8月28日至2004年11月23日共87天，被告应支付延期交楼违约金75823.28元。被告未能按时书面通知原告办理房地产证，至2005年11月21日原告取得《房地产证》时已超过合同约定期间构成违约，被告应支付延期办证违约金81052.48元。

　　被告辩称：1、原告认为被告延期交楼，要求支付延期交楼违约金不符合事实。因为2004年9月7日原告收楼时，被告已取得了四证(消防验收合格证、工程验收合格证、电梯验收合格证、燃气竣工验收合格证)，交楼时符合有关规定，具备入住条件。原告称交付无效没有依据，原告在收楼时及以后的合理时间均没有提出异议，现入住一年半后称延期交楼没有事实根据。2、原告要求被告支付延期办证违约金依法也不能成立。因为被告及时办理了房地产初始登记，在工程竣工后，被告于2005年3月21日办理房地产初始登记，2005年4月21日进行了公告。由于原告将认购房屋抵押给了银行，要办理房地产证须先办理楼花抵押转为现楼抵押的抵押登记手续，而原告按揭银行没有及时办理楼花抵押转现楼抵押的登记才导致了原告房地产证延期办理，被告催促原告银行办理楼花转现楼抵押登记，并于2005年5月25日发出书面通知，已履行了通知义务。非因被告原因导致原告在验收备案的210日内取得房地产证，其责任不能由被告承担。

　　收房即表示认可

　　法院经过审理认为：原、被告双方签订的《深圳市房地产买卖合同(预售)》是当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方应严格履行。按照合同约定，被告应于2004年8月28日前将规定的房地产交付原告使用，交付使用时应取得建设主管部门规定的工程竣工验收证明后方可交付使用，但被告于2004年9月7日交付房屋给原告时，原告给予接收，并随即入住，没有提出异议，被告的交付行为和原告的收楼行为，表明双方已经变更了合同原约定的交付条件，并且被告交付的房屋主体、消防、燃气、电梯工程均已验收合格，实际上具备了入住条件。因此，被告于2004年9月7日交付房屋的行为有效，但与约定的2008年8月28日前交付使用的时间迟延了10日，被告应按约定支付原告延期10日交付房屋的违约金。原告称被告的交付行为无效，没有事实依据，法院不给予支持。房地产买卖合同还约定，被告应在取得工程竣工验收证明之日起的150日内，书面通知原告共同向深圳市房地产登记机关申请房地产转移登记，如被告未按规定通知原告或因被告原因造成不能按法定期限领取《房地产证》，被告从取得《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》之日的第210日起，应支付原告相应违约金至深圳市房地产登记机关核发《房地产证》之日止。原、被告及按揭银行三方签订的《楼宇按揭合同》约定：“被告在给原告办理《房地产证》的同时，应办妥本合同项下抵押物由楼花抵押转现楼抵押登记手续”，即在楼花抵押登记转现楼抵押办妥后，才能办理房地产证，而楼花抵押登记转现楼抵押登记是贷款银行农业银行深圳福田支行才可以办理，被告已向该行发出催办通知书，被告要及时办理房地产证须该银行的配合。因此，被告未能按时办理《房地产证》并不是被告的原因所致，原告要求被告支付迟延办证违约金的诉讼请求，没有法律依据，法院不予支持。

　　2006年7月19日深圳市罗湖区人民法院做出一审判决，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、被告应自本判决书生效之日内向原告支付入住前的延期交楼违约金8715.32元。二、驳回原告要求被告支付延期办理房地产证违约金的诉讼请求。

　　延期办证开发商无责

　　原告不服提起上诉，二审法院经审理查明，原审认定事实清楚，认为上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应切实全面履行。双方在合同中约定由开发商通知银行办理楼花抵押转现楼抵押手续，以配合业主办理转移登记。现因银行没有及时办理楼花抵押转现楼抵押手续而引起的延期办证不能归责于开发商，因此原审关于延期办证违约金的处理正确，应当予以维持。关于延期交房问题，在房屋未取得竣工验收的情况下，业主有权拒绝入住，但本案业主已入住涉案房屋，应视为其接受交付房屋当时的状况，现涉案房屋已经竣工验收，故其要求发展商赔偿其入住后的延期交房违约金的上诉请求缺乏依据。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确。深圳市中级人民法院做出终审判决：驳回上诉，维持原判。