创新机制、专业运作、民生导向 打造保交楼“南宁模式”

  南宁市平稳基金(以下简称“平稳基金”)运行近4年来，以创新机制、专业运作、民生导向，全力破解交付风险困局，形成保交楼“南宁模式”。截至2026年一季度，平稳基金已累计完成6个项目共5443套住房的交付工作，解决了1872户业主的基础设施缺项整改难题。

  平稳基金以“政府引导、市场化运作”为原则，聚焦企业现有资金资产不足以覆盖保交楼、短期内交付困难等高风险项目，通过实质性续建和资产盘活化解涉险项目的交付风险与舆情隐患。在程序上，由城区政府发出邀请后，经南宁市重点房地产项目复工复产会议及平稳基金投资决策委员会审核通过，平稳基金即可正式介入项目托管。

  据了解，平稳基金资金规模计划30亿元，实际到位9.8亿元，目前已全部投入6个项目的续建。面对巨大资金缺口，平稳基金主动作为，通过市场化融资1.5亿元、协调联营单位出借资金0.82亿元，并额外垫付约1.56亿元用于支付农民工工资、解决“一户一表”施工等问题，全力保障项目建设。

  与传统纾困工作中“只投不管”的方式不同，平稳基金以“基金投资+地产开发联动”模式，深度介入项目全流程运营，负责项目层面的债权谈判、施工招标与监督管理、未售资产的处置、业主沟通等全链条工作。

  在风险化解上，平稳基金精准打出“组合拳”，采取“股权+资产”双重隔离、“挂老账、付新账、算总账”等策略，有效隔离原有债务，确保续建资金专款专用，避免保交楼资源被旧债侵蚀。

  在续建施工上，平稳基金严格通过市场公开招标选定续建总包单位，并对施工质量、建设效率进行全过程严苛管控，确保项目按时按质交付。同时，为保障业主的居住品质，平稳基金对原设计中不合理指标及标准低的公共配置进行升级优化。

  面对业主关心的产权问题，平稳基金协同住建、税务、不动产等部门，攻克资料缺失、税费欠缴、土地抵押等办证难关，创新实现“先办证后交房”，解决业主落户、上学等后顾之忧。在交付后的物业服务上，平稳基金协调物业公司实现“降费不降质”，两度下调物业费，切实减轻业主生活负担。

  为实现可持续运作，平稳基金积极推动项目“自我造血”，通过推出“邕府”品牌，对保交楼项目进行包装升级、入市销售，不仅有效盘活存量资产，更通过资产盘活弥补续建资金缺口，实现国有资产的保值增值。

  平稳基金探索出的保交楼创新运作模式，为行业提供了宝贵参考样本。2025年以来，开封、荥阳、泰安等地考察团相继到南宁，实地考察平稳基金“南宁模式”的保交楼经验。2025年开封市借鉴平稳基金运作模式成立本地纾困基金。

  从“摸着石头过河”到形成可复制的“南宁方案”，平稳基金近四年的实践始终坚持以民生为导向，将“政府引导、市场运作”的顶层设计与“创新机制、专业运作”的执行保障拧成一股绳，多方同向发力，成功破解保交楼难题。未来，平稳基金将持续优化运作模式，强化风险管控，为全国房地产风险化解提供更多可借鉴的南宁案例。(范祝香)