房地产战略研究优秀专家案例 解读房地产产业周期与战略研究之道

　　记者：萧晨

　　在北京举行的“沉潜蓄势，智慧前行”2024中国房地产年度趋势论坛暨CIHAF第二十四届中国住交会，汇聚了经济学家、知名学者、品牌开发商、跨界合作商、产业链上下游企业高层以及金融投资机构高层等多方代表。此次论坛旨在从宏观经济走势、城市与区域协同发展等维度，深入探讨和研判2024年房地产行业及整体经济环境的发展趋势。

　　尽管外部环境复杂多变，但房地产行业依然被视为经济的稳定基石。在“限价保量”的短期策略下，行业内部正在寻求平衡与可持续发展。论坛指出，2020至2030年将是房地产行业的一个重要耦合性机会阶段，房企需精准把握“资源”，通过自我进化与升级，以应对未来市场的挑战。与会者通过激烈的思想碰撞和深入研讨，展现了对于房地产行业未来发展的深度思考和前瞻性判断，为行业提供了宝贵的洞见和策略建议。

　　论坛结束后，记者有幸采访到了杰出房地产战略专家刘晶女士。从她的视角一起了解一下我国房地产产业过去、现在和未来，以及她是如何运用战略研究推动行业共同进步。

　　刘晶告诉记者，我国房地产产业在过去的几十年中主要经历了三个显著的周期阶段。

　　首先，起步阶段。上世纪90年代房地产市场兴起，以满足基本居住需求为主。然而，城市基础设施滞后、市场监管不足、住房供应不足等问题显现。尽管如此，经济快速发展和城市化进程为房地产市场带来机遇，需求不断增加。政府出台政策支持，鼓励开发，提供购房补贴，推动房地产市场健康发展。在这一阶段，我国房地产市场面临着挑战和机遇并存的局面。通过有效的政策引导和市场监管，可以推动房地产市场朝着健康、稳定、可持续的方向发展，更好地满足人民群众对美好生活的向往。刘晶在这个阶段虽然还处于在校学习状态，但是早在大学期间便开始关注国家房地产行业的实时动向。

　　其次，快速扩张阶段。2005年开始，房地产市场迎来了一段快速发展的时期。在这一阶段，随着城市化进程的加速和经济的快速增长，房地产市场需求迅速增加，导致房价水涨船高，住房成本过高的问题开始逐步凸显，给刚需人群的购房带来了压力。少部分地区由于投资炒作，导致开始出现较严重泡沫化，部分房地产项目盲目建设，导致资源浪费和市场风险增加。刘晶自毕业后从业多年，后于2015年4月加入了全国排名前三的房地产企业开始展露头角。她创新性地采用单宗地块拿地模式，与传统采用大规模地块整体拿地形成鲜明对比，标志着房地产行业拿地模式的变革开始。相比传统的大规模地块整体拿地模式，刘晶的单宗地块拿地模式准确的预判了当时房地产处于扩张阶段的末期，使得企业更加注重风险控制。将房地产企业目光聚焦在单一地块上，投资相对较小，且周期较短，能够更快速地回笼资金。刘晶在战略层面提供了新的思路和方法为公司的投资决策提供了有力的支持。

　　之后，刘晶在行业的研究策略逐渐完善并创新形成了房地产多维度研究模型，通过该模型密切关注全国房地产市场的变化，并以济南为中心对当地各个版块的未来价格进行研判，同时进行市场存销比的预判。通过大量的数据，包括历史交易数据、土地供应数据、经济发展数据等，了解市场的走势和潜在的供需关系。结合实地考察和调研，了解各个版块的地理位置、交通配套、人口结构等情况，从而对未来的发展趋势有更准确的判断。基于模型分析结果，2016年8月，刘晶提前向公司提交了《2017年济南市场预测》报告。该报告对各版块未来价格进行了预测，并提前预判了未来3年市场，为公司提供了两条重要的拿地策略建议：一是建议重点选取去化周期3年以上超过50万平方米的大型地块作为主要拿地方向，主要用以抵御市场周期波动，确保长期盈利。二是建议针对20万平方米以内的中小型核心地块，在销售周期内遇到市场低谷时，不采取低价走量的策略，而是放缓销售节奏，保证利润率的稳定。同时，刘晶还向同级别二线省会城市的兄弟公司用同样的方法输出了市场预测模型，这些建议在之后的几年内得到了实践验证的肯定，她的研究模型开始成为行业学习的典范。

　　最后，平稳发展阶段。2017年启动之际，政府加大了对房地产市场的宏观调控力度，这一举措渐渐使市场呈现出平稳的趋势。政策的逐步明确和执行，以及市场参与者对未来走势的更为谨慎的态度，都为市场带来了更加平稳的发展环境。随着时间的推移，这种平稳态势逐渐巩固，为房地产行业的健康发展奠定了坚实的基础。在这阶段，刘晶结合全国市场，又从济南市场开始对2017年的供地计划进行了详尽的分析，特别聚焦于核心地块，建议公司主动吸纳稀缺核心板块，而抢占市场先机。2018年，她又先后补充提交了《环济区域研究》和《跨江发展专题研究》两份报告，为公司在区域发展方面提供了决策支持和战略指引。

　　在我国房地产产业发展的历史长河中，刘晶以其独特的战略眼光和深厚的行业理解，为行业的健康发展贡献了自己的力量。她以精准的预判和前瞻性的思维，引领企业在市场的波诡云谲中稳健前行。如今，随着国家对房地产市场的宏观调控不断加强，房地产行业正朝着更加健康、稳定、可持续的方向发展。期待更多像刘晶这样的战略专家秉持着专业、严谨、务实的态度，为行业的未来发展贡献智慧和力量，为房地产行业更好的明天奋斗。