近年房地产投融资市场熙熙攘攘、热闹非凡，REITS、信托、私募，种种融资方式被炒得热火朝天，看起来俨然为广大房地产企业准备了丰厚的融资渠道盛宴。但仔细看来，这些融资渠道很少是为中小企业量身定做的融资方式，而只是为大型企业提供更多的融资选择工具。

　　近年公布的“首次全国经济普查数据公报”显示，截至2004年末，全国房地产开发企业资产负债率达74.1%。房地产行业是典型的资金密集型行业，对项目的资金投入规模比其他行业要多得多，资金对房地产企业来讲是极为重要的一个生产要素。自去年“8·31”土地大限以来，在土地公开市场上推出的一些好地基本都被大型品牌企业收入囊中。行业门槛的提高使得许多中小房地产企业对资金更为渴求。

　　据统计，目前在北京被称为“中小企业”的房地产企业大约有2000家，大部分运作了一个或者两个项目后，由于开发门槛的提高处于有地没钱开发或者钱少买不了地的状态。数据显示，从1995年开始，北京的房地产企业就出现了明显的优胜劣汰，每年淘汰约10%的企业，中小企业占据绝大多数。中小房地产企业能否成功融资，是生存的关键。中小房地产企业不应坐以待毙，也不应该好高骛远，而应该探寻适合自己的融资方式，对他们来说，是更加适合本地化的融资解决方案，比如说委托贷款、固定回报投资等。

　　对于银行来说，委托贷款作为一种风险低、成本低又有稳定收益的中间业务，银行自然乐于去做。企业间进行直接借贷行为不具有法律效力，而企业通过银行委托贷款的方式贷款给企业则是一种合法的方式，通过定向的委托贷款行企业间借贷之实。委托贷款的资金成本一般高于银行同期贷款利率，更适合资金需求比较急迫、项目回报率高的企业。

　　此外，另一种融资方式是固定回报投资。对于房地产企业来说，这种融资方式的成本也非常高，不低于委托贷款。固定回报的资金来源通常是境内外的企业、境外的银行和基金以及财务公司。固定回报的方式大致分为两类，一类是资金的期限很长，一般超过8年，期间每年支付较高利息，到期后不必归还本金。另一类是期限较短，常见5—8年，每年支付利息，资金采用折现的方式提供，到期归还本金。因此，计算下来，融资成本非常高。

　　这两种融资方式，对于房地产企业提出的要求没有上升到有四证的高度，只需要有效的抵押物或担保品，就具备了初步的融资条件。对于广大的中小房地产企业来说，与其觊觎银行贷款、房地产信托、REITs等看起来很美但现实中很难实现的融资方式，不如脚踏实地的去实践切实可以解决问题的融资方式。