这几年来，南昌房地产业发生了翻天覆地的变化，高层住宅、舒适洋房、顶级写字楼如雨后春笋般在南昌这块英雄城里异军突起，给南昌房地产的产业结构带来了新的变化。而商业地产在这几年更是被开发商看好，城东区作为南昌市规划的城市标志性新区，在相当程度上代表了城市开放化程度的立意高度、城市精神活力及城市创新意象，它拥有相当丰富且明显的“国际化表情”。鹿鼎国际作为南昌商业地产的杰作代表，从产业规模、楼盘品质来看一直都被业内外所看好。作为城东板块商业项目的一大亮点，鹿鼎国际一直是大家所关注的项目牞为此记者对鹿鼎国际的企划总监李敏进行了专访。

　　记者：鹿鼎国际在城东算是一个大盘，这几年一直受到许多业内人士以及投资者的关注，对南昌城东的发展也产生了一定推动作用，鹿鼎国际为什么选址城东板块，南昌城东板块在未来几年将会发生怎样的变化?

　　李敏：我们城东这一块地是南昌市对外的路口，所有外接的路口都在这边，我们称之为紫气东来。城东区域的崛起与政府早期打造国家级高新产业开发区所做的工作是分不开的。南昌市政府前期已经花了很大的财力与物力做配套设施。城东板块有优美的风景区，如城市候鸟区、海洋公园、青山湖等在这一区域，包括青山湖文化广场在内的一些省级大型配套设施也在城东这边。瑶湖这边就是奥林匹克中心，未来大型的体育活动都在这边。瑶湖是一个校园区，同时又是一个高端企业比较集中的地方。南昌市在全国的省会城市中本身就不是一个很发达的城市，只属于一个高度增长的动感城市。这两年，周边城市的商业已经比我们强，他们跟世界500强接轨的比较多。主要是他们有比较大型的配套设施和物业让这些世界500强的企业进来，这些企业需要配套的物业。而南昌市内没有这么大的物业来满足他们。我们就是为世界500强企业打造这样一个能满足他们需求的配套设施。

　　记者：现在许多业内人士觉得对于开发商业地产项目难度较大，您觉得作为一个好的商业项目，需要具备哪些先决的有利因素?

　　李敏：首先，一个好的商业项目所处的地理位置是很重要的———地理位置决定了它周边有没有消费群。第二个就是硬件。一个商业建筑做得好不好?大气不大气?它的物业能不能满足国际企业的需求都很重要。还有一个就是说老百姓能不能认可这里的购物环境。也就是我们所说的业态，里面有哪些东西可买?老百姓到这边来做什么?这三点是开发商业地产需要非常注意的因素。还有一个就是停车、交通。因为这么大的一个购物中心，它肯定会发展成为一个很大的物流中心。物流就需要停车场，所以就是交通问题。其次还有物业管理，物业管理叫做运营。在项目后期经营阶段需要具备丰富运营经验的公司来运营它。因为它关系到各种业态的互补，甚至小到一个人流路线的规划。我们要组合一种非常有造血功能的商业体系，这是一种新的模式。

　　记者：业内说做商业地产的是大学水平，做商业地产的如果来开发住宅地产就相当于大学生做高中作业。您觉得做住宅项目和商业项目有什么区别?

　　李敏：第一，做商业地产必须有招商、销售、推广、运营这4个元素。但是做住宅只要推广、销售、开发3个元素，甚至其中2个就可以了。在商业里面一定会多两个元素———招商和运营。招商决定了这个项目后续运营的成功，商业的价值是取决于———前期是招商，后期是靠运营。运营成功以后价值才能体现，所以说商业地产运营成功了它的价值才能体现出来。所以，它比一般的住宅要多两道非常复杂的工序，这两道工序是要有精力和实力去打造的。若做一个住宅项目，只要规划好———甚至可以不规划。到外地拿一个好的项目直接克隆就可以了。而商业地产就要根据项目后期的配套来做。在规划的时候就要慎重，要考虑到市场以及长期的规划。第二是定位。商业地产定位在高端物业，而且后期运营也非常复杂。招商也要花很大的精力来做，要跟很多的世界500强公司谈。从区域经理到总部可能要很长很长时间，这是一个非常漫长和痛苦的过程，开发商要有耐心和实力去做这个事情。

　　记者：南昌商业地产未来的发展趋势，您是如何看的?

　　李敏：举个例子。一个城市———南昌市现在大家都很清楚，大家都想到广场、八一桥这一块的传统商业区附近买房子，因为那边的商业发达，生活便利。我们再来看看深圳，深圳的东门是老的商业区，好比南昌市的步行街。但是现在的华强北甚至超过了东门。这就说明一个城市的发展也会出现若干个商圈，这是一种趋势。