■ 康丽 吕思杭

　　近来一二线楼市房价狂飙、“高烧不退”的背后，有着杠杆的影子，首当其冲的就是首付贷。首付贷引发的高杠杆风险早已引起管理层的高度警惕。

　　首付贷是指在购房人首付资金不足时，由地产中介或金融机构为其提供资金拆借，为购房人变相发放可用于首付的贷款。在一些房屋总价较高的城市，首付贷可以让部分购房者的实际首付约降至10%，甚至更低。

　　首付贷方兴未艾，涉及的金额到底有多大?据广州一家互联网金融平台透露，从2015年9月份开始，其首付贷产品每月成交额都有数百套。2016年3月12日，央行行长周小川、副行长潘功胜在两会中明确表态不能做首付贷。

　　首付贷到底有哪些风险?为何央行会叫停?下面笔者拟从首付贷的主要操作模式入手，浅析当前首付贷存在的主要问题及风险防范措施。

　　一、当前首付贷主要操作模式

　　向购房者发放首付贷的模式主要有三种：一是开发商或房产中介机构自营平台模式，通过自营的互联网金融平台向购房者提供首付贷款服务;二是开发商或房产中介机构与第三方互联网金融机构合作，由前者提供购房首付贷款需求，后者提供贷款资金;三是互联网金融机构独立提供贷款服务，即平台直接放贷模式，主要以信用贷款为主。

　　二、首付贷存在的主要问题

　　一是首付贷放大了房市投资的杠杆，加大了金融风险。

　　首付贷让不少人以低首付甚至零首付进入楼市。按照目前购买首套房最低20%的首付计算，购房的杠杆比例是1:5，如果首付贷占了一半的比例，那么购房的杠杆比例就放大为1:10。

　　由于首付贷不需要抵押，不需要确权，就可以通过房地产中介、开发企业甚至P2P公司贷到款;也易于被投机者利用来多处贷到款，加大金融杠杆，助推形成房地产泡沫。

　　杠杆的魅力在于以小博大，上涨时购房者能赚取超额收益;下跌时，购房者输的也比别人多。一旦下跌超过一定幅度，购房者逃无可逃，想变现止损根本无人接盘，房子抛不掉，贷款一分不能少还。购房者的信用破产，那借给购房者首付款的机构本金收不回，银行贷款收不回，只能强行低价处置购房者的房产，房产价格进一步下跌，房子更加处置不掉，恶性循环诱发金融危机的爆发，高杠杆风险可见一斑。

　　二是开发商对购房者的风险把控和筛选条件偏弱，将风险转嫁给银行或者投资者，容易诱发系统性风险。

　　实际操作中，房地产中介存在为了销售业绩为借款人“包装”资质从而获取交易机会的动机，借款人也存在隐瞒自身真实财务能力的可能性，这其中蕴涵的风险不可谓不大。

　　市场上的首付贷多是一些非银行类金融机构或者P2P网贷平台推出的产品，但这些机构贷款的个人信息很难及时或全部录入央行征信系统，让银行很难了解贷款买房人的真实负债情况，无法准确判断借款人是否具备还款能力，这种按揭贷款用户的增多，势必让银行房贷质量下降，贷款违约率提升。若房价出现下跌，达到一定幅度，高杠杆带来的风险就有可能爆发，断供现象立即出现。很多投机者，肯定会把刚刚拿到手的商品房交给银行，从而使银行出现流动性被大量占用，极易诱发系统性风险。

　　三是加大了借款人的财务压力，潜在风险较大。

　　首付贷这种产品对借款人的潜在风险非常大。首付贷周期短、利率高的特点让借款人的还款压力非常大，再加上购房按揭贷款的月供，双重还贷压力加大了还款者的现金流压力，而房产买卖本身又具有交易周期长和不确定性因素大的特点，短期内转手变现很难。如果房价没有涨到预期价格，最终的收益可能还不够支付贷款利息和交易税费，融资而来的购房资金，很容易击穿借款者的心里底线，房价稍微一跌，就痛心疾首，惊慌失措，当市场现状与其预期不一致时，就会害怕万分，情绪失控，最终就是不计成本和结果的低抛或违约，把风险完全推给银行或者平台的投资者，潜在风险极大。

　　三、风险防范措施

　　一是各级监管部门应加大监管力度，坚决叫停首付贷。

　　互联网金融用互联网的技术和手段，把原先散落在各个角落里的碎片化需求，通过互联网一下爆发和集中起来，风险极易集中蔓延。

　　防范首付贷带来的高杠杆风险，是监管部门应密切关注的问题。必须加强互联网金融监管，严防P2P自融和非法集资。尽管P2P监管下沉到地方，地方也要联合监管，不能为了去库存而变相支持不合规的所谓金融创新业务，特别是打着互联网金融幌子来从事首付贷等业务。监管层在鼓励金融创新的同时，必须严格防范风险。同时，还应通过互联网金融协会来加强互联网金融行业自律。

　　二是商业银行应进一步加强对住房贷款申请者的严格审查。

　　对银行而言，应该加强住房按揭贷款管理，提高对“假按揭”、“零首付”的风险识别能力，通过落实实地调查环节，了解借款人、开发商的基本情况。此外，还应核实借款人购房的真实性以及收入来源的真实性，在落实抵押物担保制度前提下，切实加强贷款资金监管力度。银行在房贷发放上应该遵循KYC(即充分了解你的客户)政策，对贷款者的偿债能力进行严格审核。如果购房者的首付资金来自高杠杆融资类贷款，则应严禁向其发放贷款。

　　三是借款人应增强风险意识，量力而行。

　　首付贷让不少人以低首付甚至零首付进入楼市。购房杠杆放大的同时，也意味着购房者资金风险的成倍放大。首付贷可以做到10倍杠杆，楼市下跌10%就会出现资不抵债的情况。在无抵押信用贷款购房的情况下，购房者承担着银行贷款和首付贷双重还款压力，一旦房价下跌幅度较大，作为资金链中最薄弱的一环，首付贷购房者或将是多米诺骨牌中倒下的第一张牌。因此，购房者应当对自身资金实力和风险承受能力谨慎考量，量力而行。

　　综上所述，监管层紧急叫停首付贷确有必要，不仅是对消费者的保护，更是加强对不合规的所谓金融创新的监管。

　　在当前房价非理性繁荣、狂热性上涨面前，政府监管部门和商业银行不可放任个人投资、投机者盲目而激进地扩大杠杆，要不断加大对杠杆资金的监管，严厉堵塞住房投资漏洞，切实防范高杠杆风险。