■ 四川省社会科学院 胡美伦

　　近年来我国经济取得了较快的发展，人们的生活水平也相应提高，地产业与旅游业都得到了巨大的发展和长足的进步，在此基础上，旅游和房地产两个产业相互交叉而衍生出的一种新兴的旅游地产类型，而旅游地产的本质是城市化扩散效应的一种高级形态。

　　一、概念的界定

　　对于旅游地产概念，学术界有不同的看法。中山大学陈卫东较早使用旅游房地产这一概念,他在“区域旅游房地产开发研究”一文中最早提出了旅游和房地产相结合的概念。所谓旅游地产就是以旅游活动为对象，以丰富的旅游资源为依托，建造一系列建筑物及关联空间，集旅游、休闲、度假、居住功能为一身的地产项目，从而将旅游业与房地产业相结合，形成一种新的开发模式。与相比传统置业项目，旅游地产是旅游功能和地产功能的这种完美结合，从形态上看，更是异彩纷呈：农业旅游地产、温泉旅游地产、文化旅游地产、滨海旅游地产、 森林休闲地产、山地度假地产、养生养老地产、庄园休闲地产、乡村旅游地产，从而更能满足多元化的市场需求，具有更好的自然景观、人文风情、建筑景观，具备更高的投资价值。

　　二、我国旅游房地产发展中存在的问题分析

　　近10多年来年我国旅游地产得到了飞速发展，但是在我国旅游地产毕竟是新生事物，似乎又存在很多毛病，因为从简单的方面来讲，旅游地产项目距离居住地太远，不方便购买者常住，而且中国人大多忙碌且房产消费能力有限，因而旅游地产的普及性比较差，更为重要的是，其在相关的法律法规、政策支持、、开发商理念、市场研发等因素仍然是制约旅游地产发展的主要因素。

　　1、旅游地产缺少专门的法律规范和相关的政策支持。

　　旅游地产在我国还处在起步阶段，发展并不是很完善，对旅游区和旅游地产开发还主要由政府主导，政策性明显。尤其是政府相关的政策规范和管理法规严重缺失，目前，我国仅有一部《房地产法》，没有旅游房地产的专门法规，很多有关旅游地产的行业政策、法律法规和理论研究在业界都存在很大的争论,有关旅游房产所依据的是其他一些非专业的法律、法规以及相关政策来协调。援用一些凌乱、分散、缺乏针对性、可操作性的的法律、法规来保障我们的市场，必定会产生一系列问题。

　　2、旅游地产开发各自为战，资源大量浪费。

　　在严重缺乏监管的旅游地产市场，出于对旅游房地产巨额利益的诱惑，各大地产开发商在景区单位面积上尽可能多的盖房子以实现利益最大化;部分开发商自主开发，没有统一规划，各自为战，只重视项目本身的盈利而忽视各景区开发的整体性和协调性，造成景观的破坏和冲突，这必然影响到旅游景观的美感;一些地产开发企业打着“旅游开发”的名义，实行“圈地运动”，占用大量土地和旅游资源;一些开发商缺乏理性思考，在前期的市场分析、项目定位都具有盲目性，过多的类似项目堆积在一起，造成土地、资金、人力、资源的巨大浪费。

　　3、旅游地产行业粗放经营，亟待整治。

　　目前，随着房企从黄金时代进入白银时代，一大批房地产投资商、开发商、旅游企业都纷纷将目光投向旅游地产，一些上市房企将房地产业务与体育、旅游、农业、文化等热门产业相结合谋求无缝对接，我国的旅游地产行业，旅游地产业己经打破地域限制，遍地开花的格局已经开始显现。但是从整个行业来看，目前众多的旅游房地产经营者的经营管理水平低，只管盖房子，不懂得如何去开发经营旅游景区，导致我国很多旅游地产仅仅以一种景区加地产、温泉加地产的粗放型开发模式，缺乏旅游的配套开发、资源综合利用，导致了自然资源的巨大浪费，甚至以破坏生态环境为代价。结果，一些旅游开发区上马时热火朝天，到头来成了“鬼城”。

　　三、对发展旅游地产的一些建议

　　1、加强政府对旅游地产的宏观调控。

　　旅游地产绝不是传统的房地产加上旅游景区简单地相加在一起而成的。时下的旅游地产常常要求把旅游项目充分发挥作用，同时又要求把旅游房产配套服务经营管理得好，这两者完美地结合起来才能使旅游地产发挥出旅游地产应有的作用。由于地产开发商缺乏对旅游业、房地产业的深刻理解和实操经验，单靠市场的自发力量，他们往往很难把传统的地产开发和现代旅游产品有机地融合。这就需要政府特别是中央政府对旅游地产开发、运营和旅游地产行业的总体和总量管理，通过一系列的宏观调控手段如: 调整税率、金融、财政补贴等法律手段与经济手段对旅游地产开发和旅游地产行业实行宏观管理。另外，政府对于土地供应、土地税收、银行信贷等方面政策的变化都会极大地影响者旅游地产的开发与经营。同时，政府还应加强培育旅游地产企业的适应市场的能力尤其是对于市场需求的预测能力。同时旅游地产的宏观调控应采取“循序渐进”的应对策略。

　　2、尽快出台旅游地产的相关法律法规。

　　完善的市场规则是市场经济良好的运行机制，没有规则，它将无序而杂乱导致系统失灵。针对我国目前旅游地产发展现状，应切实加快旅游地产市场的规范化进程，尽快出台一系列旅游地产相关的法律法规，以此来明确市场主体的法律地位、规范各个市场主体的行为。否则如果在旅游地产行业中存在着大量的市场主体法律地位不明、市场主体行为不规范而引发的旅游地产企业诚信问题时，这不仅会导致旅游地产行业形象受损而难以发展下去，而且会影响整个社会的经济发展。

　　3、转变经营模式，合理利用资源。

　　当前旅游地产正处于急功近利的发展阶段，现有的粗放型开发模式对于自然资源的消耗很大。由于旅游地产项目对自然景观依赖性强，因此旅游景观与项目的协调以及旅游资源的保护显得至关重要，在开发过程中应该完善现有的旅游景观，加强景区周围的配套设施建设。如果只是注重做地产开发，把旅游作为配套，作为销售的支撑，这是杀鸡取卵而不可持续的做法。目前保护稀缺的旅游资源势在必行，首先政府要对旅游地产项目的建设有一个通盘的考虑，对新开发的旅游地产项目审批、选址严格把关，使其合理布局、和谐共处，将旅游房产的经济效益与旅游资源保护结合起来。其次旅游地产行业也必须向集约型开发模式转化，开发商除了考虑自身经济效益以外，应承担更多的社会责任，力求站在区域发展全局的高度思考问题，并采取积极的措施，保护和完善原有的生态景观，以便合理利用稀缺的自然环境资源。

　　4、保持本土特色，开发国际品牌。

　　我国旅游地产的发展应是有中国特色的旅游地产的发展，随着我国经济文化水平的提高，人们的休闲需求增加，我国的旅游业将会有很大的发展前景。由于旅游地产是一个投资回收周期很长，需要具备较高产业运营能力的行业，从旅游地产布局上看，它属于战略性的产业布局，因此旅游地产开发商要做好旅游地产全产业链的合理规划与布局，切不可追求开发速度和经济效益而不顾特色和质量。在其开发的过程中既要保持本土特色，又要面向世界，在项目定位、规划方案、海外市场分析、海外市场营销策划等方面做大量认真细致的调研工作，注重与国际旅游地产市场接轨，开发旅游地产国际品牌，吸引更多的境外游客。