——著名房地产专家顾云昌教授访谈

　　经济学家周报：当前房地产市场的主要问题何在?

　　顾云昌：最主要的问题就是库存大，现在仍处在去库存的过程当中;去库存很难，特别是许多三四线城市，消化周期可能很长。目前，整个市场走势趋于下行，这就更应强调去库存的任务是第一位的。从今年年中以来，尽管销售开始增长，房价也出现了几个月的环比上升，8月份同比也开始出现增长，但是主要的指标——投资增长率依旧在回落，从数据来看，1—8月房地产投资增加3.59%，处于进一步减速当中，投资增长率还没有触底。因为我国房地产市场增速在过去一二十年一直保持20%的增长，2013年还是19.8%的投资增长，但是2014年增长率就降到10.5%，现在的投资增长率只有4.4%多一点，已经是近几年的最低点——以目前态势看来，还在下降。从这一点来讲，可以说，我们的房地产市场还没有触底。以我的看法，四季度有望出现投资止跌回稳，实现软着陆。

　　那么由于房地产投资增速一直处于下行状态，所以对我们国家整个基建投资的投资增长也产生了不同程度的下拉作用。一方面整个房地产投资占到了投资的25%，另一方面，房地产投资直接影响到与之相关的建材、商贸等领域。所以房地产投资是一个很重要的指标，尽管我们同样需要关注销售量，但是销售量和投资需求是密切相关的，销售量的增加，人们对于未来预期看好，提升投资，反之则相反。现在正处于一个非常关键的时刻，许多城市消化存量的任务还很大。但总的来说，预期明年楼市好于今年。

　　经济学家周报：房地产业会再度崛起吗?房价会再度升高吗?一二线城市和三四线城市又会有哪些区别?

　　顾云昌：三季度末会实现房地产见底——最晚年底，止跌回升在今年内可以实现;销售回升，房价也会开始升温。目前的房地产市场，第一个特点是投资下行还在继续;第二个特点是城市间分化加剧。城市之间的分化愈演愈烈，一线城市从今年一季度末房价回升，投资回升。但是许多三四线城市却不是这种情况，因为库存大，消化能力弱，导致销售量并没有增加，销售价格依旧比较低迷，投资回升恐怕还有待时日。

　　经济学家周报：产能过剩的来龙去脉及其解决途径?

　　顾云昌：中国的产能过剩在2008年就已经开始显现出来了，4万亿投资整体上拉动总投资额，导致了进一步的产能过剩。房地产市场表现尤其明显，什么原因导致的呢?这种情况和土地财政密切相关。目前，我国地方政府依赖卖地取得财政收入，其可能会占到政府总财政收入的一半甚至60%—70%。中央政府启动4万亿投资之后，地方政府要同时扩大投资，钱从哪里来?卖地就是一个很好的渠道，所以导致2009年整个土地供应量大幅增加，开发商大量拿地。这其中，一二线城市和三四线城市又有很大区别。因为一二线城市房地产业捆绑较严重，譬如限购、二套房政策等，开发商会觉得大城市土地价格越来越贵，买不到土地;而三四线城市土地敞开供应，价格又相对较低，开发商大量拿地，导致许多城市楼盘产能过剩。除了供给层面，需求问题也很严重。需求旺盛，则能够有效消化库存。但问题是，房改之后，大多数城里老百姓都有自己的住房，需求已经接近饱和。需求跟不上，房地产市场销售量增加缓慢，与之相反，土地供应量则大量增加，造成库存严重积压。目前，国家已经出台很多政策来解决房地产产能过剩的问题，但凡政策，都有一个消化期，而最重要的就是消化杠杆，利用行政的手段撬动土地供应的杠杆。解决房地产问题和财税体制、土地财政密切相关。

　　去库存任务在各地进展是不同的。在大城市可能已经接近平衡点，不存在严重过剩问题，但在中小城市，问题还很严重。目前，中央采取了一系列松绑政策，涉及限购限贷、首付款、二套房政策等，达到稳定增长的目的。从去年的“930”文件到今年的“330”文件，实际上，通过政策的松绑、公积金政策的调整、财政补贴政策的设施等，表明政府在努力松绑，让市场恢复常态并发挥作用。从目前房地产市场来看，松绑政策起到了一定的作用，市场正在回暖。一二线城市热得比较快，三四线可能还需要一个过程。其实在我看来，我国政策余地还很大，比如说，公积金贷款首付款20%，但是许多国家的贷款首付款都低于20%，这说明我国贷款首付款还可以再降。但是也会面临来自银行的阻力，金融对房地产影响很大，银行收紧房地产收紧，银行宽松房地产就相对宽松。但是我国整个资金链并不是十分宽松，利率比较高。中央可能也意识到这个问题，比如，总理提出欢迎外国人到中国来买房，总理这个看问题的角度很能说明问题，一切可以去库存、加大消化能力的措施都可以采取。但是国内房地产市场比较分化、差异很大。三四线城市库存大，需求量少;一二线城市需求量过大，又会导致房价的上涨，比如，通州实施限购政策。总体上来看，我国房地产市场已开始回暖，但城市分化还很严重。我认为政策层面还是有文章可以做的，尤其是在中小城市如何加快去库存的问题上。但是同样有人担心，鼓励大家买房，会不会导致投机，这个问题很有意思，我个人觉得越是中小城市越不会出现这种情况，因为市场需求小，投机获利可能性也比较小。投机不投机是由市场来决定的。

　　经济学家周报：原先主要靠卖土地解决财政问题，现在政策调整，不让卖地了，地方政府财政缺口如何弥补?

　　顾云昌：其实我认为各国政府都是土地财政。我国的土地财政我把它叫做增量土地财政，通过卖掉土地来满足财政的需要。而发达国家实际上是存量土地财政，其土地是私有的，通过收取房产税或者物业税来获得财政收入，满足财政开支的需要。房价构成大致分两部分，即土地费用和房屋建设费用。房地产税或者物业税包含有土地费用，所以，英美等发达国家的地方政府财政需求很大程度上由物业税来满足。以美国为例，由于情况不同，各州议会根据各地实际情况来收取不同的物业税率。所以，发达国家也是靠土地来获取财政收入的。我国现在没有物业税和财产税，地方政府只能靠卖地来满足财政开支。

　　一个是增量，卖地获取财政收入;一个是存量，通过收取房地产税、财产税满足财政需求。所以，我国现在要加快房地产业立法，要在保有环节收取房地产税，逐步满足地方财政需求。但是税率不能太高，老百姓承受不了。但过于冗杂的政府机构开支庞大，又需要拓展财政收入渠道。这同样是一个矛盾。收取土地的财产税、物业税，理顺财税体制，进行财税体制改革，才能解决地方财政缺口的问题，才有助于房地产市场的良性发展。

　　经济学家周报：土地杠杆与金融杠杆又有什么区别和联系?

　　顾云昌：通过调节土地的供应量来满足财政的需求。房地产市场上，在去库存的过程当中，土地需求量肯定会大幅度减少，有数据显示，今年买地数量同比下降30%以上，地价上不去，实际上减少土地供应量就是去杠杆的过程。另外就是，农村的集体所有土地能不能进入房地产市场，因为其土地不是政府的，它的进入也许会促进房产市场的发展。

　　土地杠杆在发生作用的同时，金融杠杆也在发挥作用。我们许多地方政府向银行借钱，债务水平很高，政府借钱的时候，往往使用土地作为抵押物向银行借贷。现在土地价格上不去，借贷风险就会比较大。我国地方政府取得财政收入，一方面靠卖地，一方面靠土地抵押实现对银行的借贷，所以，去土地杠杆也会撬动金融杠杆。发达国家可能会采取按揭、零首付等，和我们国家是不一样的。

　　经济学家周报：“一带一路”又是如何影响中国的房地产产业发展的?

　　顾云昌：“一带一路”政策是我国采取的重大战略，必将拉动沿线相关国家地区和我国基础设施建设，促进投资。房地产不光是住宅市场，还有商业地产，商贸的发展必将拉动沿线住宅、商业、物流地产的发展。但是有待时日，因为沿线经济欠发达，基础设施薄弱。“一带一路”将极大地推动我国中西部的城市化建设发展，必将促进其房地产市场的发展。相反，长江流域经济带基础好，加快城镇化发展，更有利于推动房地产发展。(以上访谈由李腾飞整理)