【导读】房地产业内人士表示，我国房地产税开征是必然，参照欧美国家及世界通行做法，他预测应在3年内开征，并估算价值100万的首套房可能会每年增加约5000元税负，即每月400多元。

　　不动产登记是不是为房地产征税做基础数据采集?房地产税会开征吗?日前，拥有多年房地产开发经验的房地产从业人士——南京品建投资实业有限公司董事总经理王大国在业内高端微信群分享《不动产登记条例》解读时表示，我国房地产税开征是必然，他预测应在3年内开征，并估算价值100万的首套房可能会每年增加约5000元税负，即每月400多元。

　　房地产征税是必然，首套房税应在0.5%-1%之间

　　参照欧美国家及世界通行做法，王大国认为，房产税开征是合理的，他测算首套房的税率应该在0.5%-1%之间，即100万一套房，一年交5000元，每月420元不到。二套房、三套房及以上，税率不会超过3%，预计在2%以内。多套房的人也会交，以此来减少低收入者的负担和控制高收入者的收入过快增长。

　　不动产登记将促进城镇化建设

　　王大国讲座中展示的数据显示，今年公布的城市化率是54.77%，三年后我国城市化率预计接近60%，全国近14亿总人口，60%就是8.4亿城市人口。

　　因此，也有房地产业内人士认为，不动产登记将促进城镇化建设，他认为，城镇人口数量不能确切反映城镇人口，包括很多目前是农村户口但在城市(包括县城里)买房，2年后入住的部分，包括已居住在城市但户口还在农村的。所以，不动产登记，还有搞清这部分统计遗漏的作用。

　　另一位参与讨论的业内人士表示，为了避免无知者畏惧而对市场的消极影响，也应该尽快建立和实施(房地产税)，应该不会拖过三年。另外，城市化的60%是个经验值，不见得死守，再说中国，以人口城市化计算，应该不止54.77%。

　　担心房产税成为劫贫济富的“恶税”

　　另一位参与讨论的房地产从业人士表示：这个不动产登记制度出来后，在少数媒体舆论的鼓噪下(有误读)，最担心具体落地环节又变成剪羊毛效应，富人和国企无所谓，民营企业和普通市民遭殃。会出现下列情况吗?国家收税，房东涨房租，年轻人租房成本高导致生活压力大，为维稳，政府提高最低工资标准，完善劳动法，要求企业涨工资，然后写字楼物业一样租金成本在涨，民营企业老板怎么应对?好吧，我们的商品或服务价格也跟着涨?还是搬迁到成本更低的地方?或者干脆关门?

　　关于首套房是否征收的问题，某房地产人士表示不同意王大国的意见，他认为，税基大是一回事，征收的合理性是另外一回事。个税的起征点都在讨论调高，同样是为了避免征收面太大，(房地产税)反而成为劫贫济富的“恶税”!

　　以下摘录自王大国讲座文稿：

　　一、 资产数字化

　　吵吵嚷嚷，3月1日的不动产登记终于落地了，可大家还在争论，不明就里，那我们今天就来扒一扒究竟什么是不动产登记。

　　《不动产登记暂行条例》第一条如此写：目的是“保护权利人合法权益”，真的吗?我们的决策者高明就高明在说一句让你不明就里或半抱琵琶犹遮面，然后让你去猜，等过了一段时间，真实目的出来了，靠，原来是这样。

　　不动产登记的范围有那些呢?房屋、土地(耕地、林地、草地)、森林(林木所有权)、海域(海岛)。不动产登记条例一共有三十五条，那些细节是为了实施，纯技术性的，不管它，先按我的思路来扒。

　　建国之后，国家在不动产方面一直没有全面而正确的统计数据，对整个国家的家底不清楚，这次的不动产登记第一个目的，我认为应该是摸清家底的，资产数字化，看看我们家里究竟有多少硬货，有多少资源。资产数字化，此为第一个目的。接下来还要干什么?再来第二条。

　　二、 税制改革

　　地球上的国家(当然包括中国)，税收都要经历三个阶段：第一阶段，农耕社会，以粮食作物为主，农业为主征税对象;第二阶段，机械制造、工业化产品、城市化快速推进，在生产制造环节征税，以工业税收为主;第三阶段，当城市化率达到60%及以上，我们完全进入到以消费为主的时代，工业产品、机械制造、大件耐用电器、城市化进程中建造的房屋，这一切都趋于饱和和稳定，税收就转化到消费和不动产持有上了，也就是要在持有环节征税。

　　不得不承认，单纯依赖土地财政的时代已经过去了，可卖的土地也越来越少，因此，要依靠持有环节税来增加财政收入，应付庞大的开支。

　　这是从第二阶段转化到第三阶段的一个重大变化。有了不动产登记的数据，为税制改革提供了依据，根据国家现有的资源，对产业进行细分，完善税法，设置税率，满足国家这架庞大机器运转，文化教育、医疗卫生、国防军事、政法机器、基础设施，当然还有公务员，这个是不能少的，也是一定要养的。

　　三、 关联之房地产税

　　不动产登记炒的最热的当数房地产税和反腐，真的吗?看了前面的叙述，大家其实已明一二，有一点关系，但本意不是这个，数据已经透明公开了，腐败当然如同池塘里放光了水的鱼，显而易见。税收如同我前面讲的，那是一盘大棋，不可能单独为什么房地产税而启动不动产登记。

　　没有太大关系，为何还要说?网上有一篇帖子，大概内容是，人均80平米，一套房免征，二套房年征收购买价的3%，三套房及以上，年征收购买价的5%-10%。发这个帖子的人，我不能说他不懂，中国奇怪就奇怪在很多人明白，但为了洗地或哗众取宠，不穿裤子裸奔。

　　征房地产税合理吗?当然合理!中国的土地政策不合理吗?合理!

　　大家心理上可能有点接受不了，好像我也是一个洗地的。我们先来参看西方的鼻祖大英帝国土地政策，英国的法律规定，全部土地归英女王或国家所有，也就是说土地归英女王所有。企业和个人仅拥有土地使用权。

　　土地性质分为两种：一是永业权，另一种是租业权。永业权也有三种，1是无限制的单纯地产权，2是限制继承的地产权，3是终身地产权。以契约形式约定，英国有一个特殊的规定，他人租用或使用超过12年(印度继承了英国这一做法)，土地既视为保有者所有。租业权以协议形式约定，也有期限，125、40、20、10年不等，和我国的土地使用权类似。为了基础设施项目能够顺利实施，英国也有国家、地方政府、部门征地的法律规定。

　　美国及其他西方国家的土地产权制度和英国不同程度相似。

　　土地所有权相似，税收呢?税收从第二阶段转化到第三阶段时，房子征税是必须的，不然国家机器怎么运转!征多少呢?我查了一下，地球上好像还没有房地产税征收超过3%。有人说，中国特殊!好，说一下特殊，为什么说房地产税征收不能超过3%，因为这有个租售比的问题，当大量房屋建成后，那么多写字楼、酒店、住宅、服务业用房，都要把他们征破产吗?有人说，那是公司，废话，你家有三套房不能成立一个公司?!如果出租价都不能满足税收，意味着什么?崩盘!如果强总理一定要征那么高呢?得，他要下来了，我干都比强总理强。

　　首套房会征吗?必须的!为啥?

　　算一笔帐你就明白，房地产税何时开征?我预计最快三年以上，不动产登记第一年是试行、登记、联网，第二年全面联网，录入，完成全国县以上城市的所有不动产登记。房地产税的立法也要有不动产的大数据，人大批准，全国实行，三年不多吧，当然，这也要考虑开征时间的行业状况、经济大形势和国家财税情况。今年公布的城市化率是54.77%，三年后我国城市化率预计接近60%，全国近14亿总人口，60%就是8.4亿城市人口，三口之家一户，2.8亿家庭户，一家庭户100平米，280亿平米，2014年底住建部已建成房屋存量数据大约为250亿平米(这不太准确，要等不动产登记完成后才知准确数据)，三年后280亿平米房屋不征税?制定政策的人没毛病吧?如果真不征呢，那他下来，我上!

　　征多少呢?

　　按照每个家庭户承受能力和世界通行做法，首套房的税率应该在0.5%-1%之间，280亿平米住宅，均价一万总值280万亿，就是0.5的税率，那一年也是1.4万亿税收呀!100万一套房，一年交5000元，每月420元不到，你还是不舒服，但你会交，这就叫温水煮青蛙。二套房、三套房及以上，税率不会超过3%，预计在2%以内。多套房的人也会交，因为你富有。

　　房地产税对房地产业有影响吗?短期无知的认知造成恐慌肯定是有影响的，随着房地产基金的税收优惠，投资不动产的政策鼓励和税收优惠，不动产登记和房地产税真正落地后，应该是利空出尽是利好，那是买房也会成为一种风景。

　　四、 大数据支持的决策

　　不动产登记条例的出台，完成税制改革和房地产税后，还有大家一定要认为的反腐，深层次的作用，为执政提供科学决策依据。

　　是不是有点扯?

　　这个真不扯。知道为什么哪个行业赚钱，哪个行业就过剩吗?没有数据支持，大家只能一窝蜂上。完成不动产登记后，这个大数据对产业布局，去化过剩都有不可估量的作用。

　　举例四川说明：四川有多少可耕土地、有多少林地、有多少房屋，那就清楚本省消化多少粮食，可供外销多少粮食，还能优化种植作物品种;有多少森林覆盖，环境如何可持续改造，可供有关林木产业发展;房屋多少决定房地产业的发展，人均居住改善方向，以及城市分布不均带来的过剩去化和产业扶持力度。

　　令人忧心的是，一些昏头昏脑的官员，真正搞明白不动产登记的实际目的，应该是五年后了，所以说习李累呀。(记者 张艳蕊/文)