根据德佑地产市场研究部监控的数据显示，2014年上半年全市土地市场成交金额为655.7亿元，环比下跌55.5%，同比下跌11.9%;其中经营性 用地成交金额为577.1亿元，环比下跌58.1%，同比下跌13.3%;经营性用地平均成交楼板价为1.13万元/平方米，环比下跌0.6%，同比上涨 11.3%。

　　相较于去年下半年土地市场的火爆行情，今年上半年土地市场已被大幅冷却，经营性用地577.1亿元的成交金额甚至要低于2012年下半年及 2013年上半年的成交水平。另一方面，在交易量较低的情况下，大宁地王、平凉街道地王等高价土地对于总体均价的拉动作用较为明显，因此今年以来全市经营 性用地平均成交楼板价几乎与去年下半年持平，不过自2012年下半年以来的成交楼板价上涨趋势在今年上半年得到了遏止。

　　数据来源：德佑地产市场研究部

　　今年以来，全市经营性用地溢价率呈下降趋势，今年一季度，全市经营性用地平均溢价率尚能达到51.4%的高位水平，这主要与来自大宁、临港新 城、青浦香花桥等区域的住宅地块高溢价成交有关，这一阶段的土地市场可以说延续了去年下半年以来的高溢价趋势。但是，进入二季度后，全市经营性用地平均溢 价率骤然降至31.1%的水平，22幅地块中，溢价率高于80%的地块仅有4幅，位于徐汇滨江、长宁新华街道的优质商办地块均以底溢价成交，而杨浦平凉街 道地王的溢价率亦未能超过四成。

　　而今年以来全市住宅类用地平均溢价率的走势基本与经营性用地总体走势相仿，今年一季度时平均溢价率高达77.2%，二季度迅速下滑至 42.3%。商办类用地的平均溢价率则持续处于低位水平，今年第一、第二季度分别为14.1%和11.9%，尽管在浦东黄浦江沿岸、宝山大场等区域出现了 高溢价的商办类用地成交，但总体而言，今年以来商办类楼盘的溢价率普遍较低，在成交的38幅商办类楼盘中，有29幅以底价或10%以下的低溢价率成交。

　　数据来源：德佑地产市场研究部

　　从今年以来经营性用地成交分布情况来看，青浦区以65.3万平方米的成交面积位居首位，浦东、松江和金山的成交面积位居2-4位，青浦区尽管土 地成交幅数并非最多，但是其中却有三幅15万平方米以上的大面积地块成交。成交幅数方面，则是浦东以19幅居首，闵行成交10幅地块位居次席。

　　从近年来的住宅类用地规划建筑面积与一手商品住宅成交面积的比较来看，每年都存在一定的缺口，尤其是2012和2013年，缺口都在300万平 方米以上。今年上半年也不例外，住宅类用地规划建筑面积与一手商品住宅成交面积的比值为0.7：1，缺口超过100万平方米。随着每年住宅供地缺口的累 计，可以预见的是未来全市一手商品住宅的供应也将逐年下降。

　　数据来源：德佑地产市场研究部

　　德佑地产营运副总经理顾非凡表示：今年以来，全市一手商品住宅市场处于相对低迷的状态，这样的市场行情必然会影响到土地市场。开发商由于销售不 力，资金链普遍出现了吃紧的状况，被迫将主要精力投入销售已有房源，拿地热情大减。而土地出让方也出于自身利益的考虑，为了防止土地出现流拍或低溢价率， 相应地减少土地的供应。最典型的即是今年5月，全市居然总共只有2幅经营性用地成交。即便如此，今年上半年依然出现了流拍的情况，2月，浦东杨思一商业用 地因无人竞价而流拍，成为今年首幅流拍的经营性用地;6月，奉贤奉城一地块遭受了同样的命运，成为今年首幅流拍的宅地。可以预见的是，今年下半年，开发商 将面临着越来越大的销售压力，其工作重心将进一步倾向于销售已有楼盘，因此土地市场很难迎来太大的转机。

　　尽管今年上半年土地市场成交情况不佳，但从大宁地王和平凉街道地王高价成交的情况来看，位置优越的市区优质地块依然会受到市场的热捧，尽管可能 无法像市场高峰期那样出现超高溢价，但开发商依然对于这类地块有着较为强烈的储备需求。相对而言，一些位置较为偏远，又缺乏重大政策利好的外围地块则将面 临较大的流拍风险，特别是非住宅类或住宅比重较低的外围地块，面临的风险尤大。