高周转助力高发展

　　如何实现快速突围?在年初进行的东原地产2014年战略解码会上，参会高管罗韶颖等达成了未来3-5年企业战略发展的“九字真经”，即：高周转、新模式、高绩效。目前，“两高一新”战略已经在全集团广泛开展，按照杨永席对这项工作的要求，“希望每个东原人都务必把这九个字理解透，并且传递给我们的客户、我们的分供方、我们的合作伙伴”。

　　罗韶颖指出，到底什么是高周转。它不等于简单的项目进度快，而本质是资本的高周转，财务角度上可以理解为：怎么把一分钱当两分钱用，而且还用得非常好，可以赚钱。东原2014年各项经营能否实现高周转的目标，主要取决于三个维度：投资、运营、销售。

　　1、投资高周转

　　投资高周转的核心，首先是拿地的高周转。那么，什么才是高周转的地呢?简单来讲，现金流可以尽快回笼的地就是高周转的地，这样的地必须满足如下几种特性，第一，体量适中，就目前东原的现状，太大的地不符合高周转的要求;第二，能够快速复制东原既有产品的地，目前成都、武汉已经开始实施;第三，付款条件比较好的地，这是由政府、调控制度决定的;第四，能帮助销售实现高周转的地，满足快销需求以尽快回笼资金。

　　2、运营高周转

　　运营高周转的核心是速度。“拿地一个月报建，3个月方案批复完成”，这是集团对2014年运营工作的要求，“以项目如果8个月开盘为例，能提前1个月开盘奖励3颗星(1颗星代表10万元)，提前2个月再加3颗星”。 罗韶颖说。也就是说，一个原计划8个月开盘的项目在5个月内开盘，项目人员就能在年底分享近100万的巨额奖金，相反，如果节点延后，也要受到相同力度的罚金。同时，这套刚性要求被冠以“没有讨论的余地”的帽子，可见地产集团的高层“动真格”的决心，因为“只有高激励、高惩罚才能促成高周转”。

　　快速拿地、快速报建、快速开盘、快速回款是时下行业对高周转比较普遍的做法，也是保证资金快速回笼的重要指标，但这些指标背后却蕴藏着非常高的技术含量。比如，要求拿地后1个月报建，3个月完成方案批复，这就需要在拿地前便开始做方案，拿地后要整合一些可利用资源快速形成方案，对于相关审批机构的关系也要常年维护，确保以最快的时间完成节点任务。另外，研发、工程都必须出台标准化流程，为高周转全方位周密“护航”。

　　东原目前开发的地产项目包含了高层刚需(D7、亲亲里、时光道等)、洋房(中央美地)、别墅(香山、碧云天等)等业态，若能建立各自完整的产品线，并在扩张过程中合理进行复制应用，就能节省大量开发时间。此外，招采工作也是这个过程中的重点环节，它必须以“占有优秀的资源”为目的，因为拥有越多的优秀分供方资源，不仅能有效降低成本，更能提升内部运营效率，节省大量招采时间。

　　当然，一味追求速度而忽视品质也是不可取的，如何保证抢工节奏下的工程品质?东原为自己制定了3条底线，分别是：总图和户型、示范区品质、交房满意度;执行上，东原采取了“分段聚焦、分时聚焦”的策略：即高周转模式主要聚焦项目开发前半段(从拿地到预售阶段)，而开盘到交房阶段的主体建设和客户服务，这个阶段东原则更注重项目高品质的打造。

　　3、销售高周转

　　虽然东原去年完成了全年63亿的销售目标，但整个过程却是磕磕碰碰，这比起成熟企业来说是不正常的。2011年，集团曾经出台一个“置业顾问通道的管理体系”， 罗韶颖指出，制度里面明确：做得好的晋级，做得不好的淘汰，但是后来这套体系基本上没有实行。这就暴露出销售队伍存在的执行力不足问题。

   来源：淮安新闻网