始于孙宏斌，终于孙宏斌。孙宏斌本来距离他的“顺驰帝国”只有一步之遥，如今却功败垂成。日前，孙宏斌把顺驰中国55%的股权卖给了香港路劲基建有限公司。一直挥动着“全国战略”旗帜高歌猛进的顺驰，终于垂下了高昂的头。应当承认，宏观调控是顺驰溃败的直接诱因，但回顾顺驰的疯狂历程可以发现，在其全国疯狂攻城略地的风光背后，顺驰盲目惟“快”至上的模式其实早已隐患重重：绷到极限的资金链、问题百出的项目、混乱无序的管理、危险的运营模式……当顺驰的快速规模扩张无法承受其财力之重时，“顺驰帝国”的终结也就临近了

　　□康 曦/文

　　顺驰房地产公司这些年是一波三折，就像当家人孙宏斌一样，大起大落，牵动着业界的视线。就在顺驰楼盘全国遍地开花、被业界捧为经典的时候，出人意料，9月6日，路劲基建有限公司(以下简称路劲)在香港联交所发布公告，披露日前与顺驰中国控股有限公司达成股权转让协议，将以12.8亿元购买顺驰中国55%股权及其所属苏州凤凰城项目，让人看到百足之虫死而不僵的一面。

　　55%的股权意味着什么?是宣布顺驰中国的破产?还是孙宏斌房地产帝国梦呓的彻底破灭?按照企业股权交易原则，即使孙宏斌不是属于完全破产的性质，那么，今后统领顺驰发展的头把交椅已经易主，路劲做了老大。这对野心勃勃、动荡不安的顺驰而言，是一场甘露还是一杯苦酒?的确令人回味无穷。

　　顺驰杀出天津，涉猎十几个城市一手房、二手房市场，风波不断

　　自从1994年天津顺驰房地产销售代理公司成立，并在同年开发出第一个独家代理销售项目“先达小区”之后，12年来，顺驰已经在全国十几个城市开发了很多楼盘，像北京的顺驰林溪、顺驰领海、顺驰蓝调等等。所涉猎的领域不仅是一手房市场，还有二手房市场。在运作方式上被业界总结为三高：即高价拿地、高调传闻、高速扩张。

　　但是，被业界看成一向喜欢创造地产奇迹的孙宏斌，在领导顺驰十几年的运转过程中，却问题层出不尽、争议不断。10月13日，记者来到位于北京昌平百善镇的顺驰林溪别墅小区。按照京城传统说法，这应该算是上风上水之地，北邻北六环10余万平方米绿化带，西面紧邻未来的沙河大学城，东接规划的百善新镇。据小区的人介绍，由于楼盘价格不菲，所以入住率并不高。记者观察，还有不少的空置门户。据一位张姓的女士介绍，因为置换楼房，2004年底她找到昌平区的顺驰中介，因此被卷入马拉松式的扯皮过程中。

　　早在今年8月中旬，中央电视台《经济半小时》栏目播出《谁动了我的房子?》节目，披露天津二手中介老大顺驰不动产最近悄悄关闭了超过10家门店。顺驰不动产天津公司总经理李志接受媒体采访时称，眼下本地同行企业大多处于亏损状态，为了控制成本，只有采取内部节流的策略，这样免不了要关掉一些不盈利的门店，以渡过难关。

　　据调查，天津二手中介业基本为“顺驰系”所控制。如今市场上形形色色的中介公司，从坐拥数十家甚至上百家门店的知名品牌企业到只有一个小门面的个体户，老板和经营骨干大多是“老顺驰”。这样一来，“顺驰模式”被广泛克隆就属于正常。

　　业内人士披露，所谓“顺驰模式”，即房屋中介业务与地产开发业务联动，说白了就是中介公司经营盈亏由开发公司保底，而前者从交易业务中获得的头寸(即现金流)抽送到开发公司去进行投资。这跟国美开电器大卖场融通资金，然后拿去开发房地产有异曲同工之妙。

　　至于中介公司截留资金的手段也不算复杂：在二手房买卖双方交易过程中，交易资金(包括购房全款、贷款首期以及定金等)按习惯都会先存到中介公司指定账户中，由后者“代为保管”，各种购房手续办下来正常情况有一个月左右，这样只要交易量足够多，中介账户上沉淀下来的资金数额就极为可观，只要好好利用其中的时间差、灵活周转，这些钱就能想怎么用就怎么用了。为什么市场上会有“零中介费”的怪现象出现?就是因为有这类中介公司存在。

　　顺驰中国将分为顺驰A、顺驰B和凤凰城，上演三国演义

　　日前，路劲公告称，顺驰中国分成三块：即顺驰A、顺驰B和凤凰城。顺驰A和顺驰B均为BVI注册于英属维尔京群岛的公司。在打包的所有顺驰中国项目中，情况比较简单地归于顺驰A，较复杂的则归于顺驰B。

　　路劲入主顺驰中国既成定局，但同时也传来不好的消息。根据公告称，路劲不仅给出收购顺驰的时间表，在收购完成后，顺驰的债务也将一并被路劲收购。另据香港某媒体报道，顺驰A公司目前债务约14亿元，顺驰B公司要到明年才可盈利。

　　对于顺驰中国被收购，业内专家并不感到意外。清华大学国际商业地产运营商培训办首席专家朱凌波解释说，顺驰高速扩张在宏观调控之前，其高速扩张的模式也带来“双刃剑”般的效果。一方面知名度速度提高，规模变大;另一方面同时带来几个严重的问题，尤其是全国高速扩张的模式下，使其处于五指分开的状态，资金、人员、管理，包括产品质量面临脱节现象，尤其是房地产企业资金来源渠道越来越窄，而顺驰原来采用贷款加预售回款滚动开发的模式，必然会受到极大的限制。

　　收购从另一个侧面也反映出顺驰中国此前的处境十分艰难已经到了最危险的时候。从此前万通被泰达收购的案例可以看出，万通仅是出让了股权和收益，泰达并不介入万通经营，开发企业这种模式比较容易接受。一旦控股权都不再持有，那一定是到了最危急的时刻，选择了这种方式，甚至于可以说孙宏斌已经萌生了退意，这是房地产理想破灭的一种预兆。

　　股权转让，让顺驰资金状况揭开冰山一角

　　两年来，随着顺驰中国诸多项目陷入困境，各种收购传闻亦纷至沓来。此次转让消息一出，路劲长逾10页的公告并未给顺驰此番“自救”画上句号，但面对媒体汹涌声浪，孙宏斌的沉默，相反让人们看出顺驰中国长久以来一直讳莫如深的资产负债状况，显露出冰山一角。

　　有媒体披露，为解资金之急，孙宏斌先后与国美黄光裕、世贸许荣茂等地产圈名人广泛接触，寻求合作，但最终未能与任何一家触及收购实质，直至与闻风主动求购上门的深圳控股运营总监张化桥相遇。两个月前，孙宏斌与路劲董事长单伟豹见面两次，便达成收购意向。9月5日，经过为期两个多月的尽职调查后，顺驰中国与路劲达成股权转让协议。

　　协议内容彰显了路劲审计痕迹。协议将顺驰中国资产分为顺驰A、顺驰B、凤凰城三项，并分别确定了完成收购时限及收购权重、价格。其中顺驰A作价5亿元转让55%股权，收购时限为6个月;凤凰城项目作价3.8亿元，100%股权转让，时限9个月;顺驰B作价4亿元，转让55%股权，转让交易时限为1年。

　　收购完成后，路劲占顺驰股份达49%，其母公司惠记占5%，其他独立董事占1%。另一项资产——位于苏州的凤凰城则以项目形式转让，其中路劲占股65%、深圳控股占35%，其开发面积达130万平方米。

　　路劲的公告并未对顺驰A及顺驰B对应资产做出说明，但记者了解，所谓顺驰A即为顺驰地产有限公司，包含北京、天津、武汉、郑州、济南、青岛共12个地产项目，规模达210万平方米;顺驰B为顺驰滨海有限公司，包含北京、天津、上海、石家庄、南京、无锡共30个地产项目，其中顺驰独立持有的项目总面积达250万平方米、合作项目达280万平方米(顺驰占40%)。由此合计，收购共包含42个项目近600万平方米，其中尤以天津项目所占比例最高，达350万平方米。

　　顺驰中国总裁汪浩表示，尽管按协议约定，路劲仍将按时间表继续对顺驰资产履行尽职调查后方可达成收购，但顺驰方面肯定，此要约已是不可逆转。

　　事实并未如汪浩想象般乐观。仅从公告内容看，路劲对顺驰资产调查应已相当详实，却仍在协议中多次申明，“主要投资者或隽御地产(路劲下属全资子公司)视乎情况而定，并无责任行使由顺驰方授出之任何或全部期权，因此，上述交易或不会完成。”显然，此要约在未达成之前，仍变数多多。

　　据路劲审计，顺驰A即顺驰地产欠银行贷款达7亿元，欠土地出让金7亿元，共计14亿元;顺驰B即顺驰滨海欠银行贷款16亿元，欠土地款16亿元，共计32亿元。另凤凰城项目已偿清银行贷款，但仍欠土地款达20.6亿元。由此，顺驰中国负债总计高达66.6亿元，是外界猜测的30亿元负债规模的两倍。

　　但另一方面，路劲对其资产项目销售预期颇高。顺驰A达105亿元，顺驰B达144亿元，凤凰城达83亿元;作为衡量地产公司价值的重要指标——净资产估值(NAV)则达19.3亿元。

　　据路劲对顺驰A及B 42个项目分析，除4个项目，其余38个项目均已在建，且一些项目已近建成。在路劲看来，即使这些项目仅以土地价值出让，其楼面价格也在1800元/平方米左右。而顺驰拿地成本仅为800元/平方米，每平方米可净赚1000元。顺驰A卖地纯利润可达21亿元，顺驰B卖地纯利润可达28.16亿元;另凤凰城项目即使土地价格未升值，也将不少于购买价值——足可偿还负债。

　　如此推算，收购顺驰显然稳赚不亏。当然，大肆出卖土地只是一种最坏估计。路劲为顺驰筹划的目标是在3年内完成独立上市;上市前，路劲将于2006年至2008年，每年于顺驰A获得利润总额的20%;从2007年至2009年，每年从顺驰B获得总利润的20%。

　　顺驰员工自曝集团之败 越没钱工程质量就越差

　　顺驰失败了。为什么走向今日的败局?外界的多种猜测并没有切中要害，倒是顺驰公司的员工说出了底线。一位原天津顺驰员工向媒体披露说，10个水桶一定需要10个盖子吗?从资金调配上来说，的确不需要，七八个足矣，孙宏斌的这个理论是正确的。但如果只有两三个，那就危险了，这是顺驰的问题所在。无论资金怎么调配，都支持不了这么大一个摊子。顺驰在各地项目的一个普遍现象是，用天津的销售回款开工一起，销售就非常成功，各项目的时间差也能轮着盖资金的“盖子”，用一个项目的销售回款支付另一个的工程款、土地款等，但到二期开盘时，恰逢一期交房，出现很多质量问题，同时遭遇宏观调控，销售业绩大不如前，开始出现资金压力，项目运转受阻。结果是，越没钱工程质量越差，越差越销售不出去、越没有钱，形成一个恶性循环。目前，几乎每个项目都有一个缺口，水桶的盖子怎么轮着盖也盖不过来了。

　　顺驰是一个没有制度的公司。在顺驰，高层常说的一句话是：“我们每一个人都是推进器，而不是螺丝钉!”认为规章会束缚人的创造力。这是造成今天这个局面一个很重要的原因。最基本的日常工作缺少规章制度，苏州分公司成立第二年才做了一本员工手册，但形同虚设，比如上下班打卡制度、日常报销额度，都没有具体落到实处。

　　顺驰主张对员工充分放权，但是放下的权力却没有监管机制，从大额工程合同到小笔的报销款，大部分只需要部门经理或分管副总一个人签字即可。用人制度也不合理，苏州分公司前后换了4个总经理、5个分管销售的副总经理，2005年开始尤其频繁，各有各的管理风格和工作作风，公司缺少延续性;甚至开会的流程也没有章法，全体员工开会时，几乎每个员工都要发言，慷慨激昂，但是只提出几个问题，不解决问题。

　　现金流、土地、现金流的模式是可行的，追求速度的思路也是正确的，但因此而牺牲工程质量就是失策了。质量有问题，即使前期工程的销售做得再好，以后的销售也会被影响。顺驰的楼盘跟其他房产公司的楼盘不同，越到交房的时候越不好卖，期房比现房好卖，就是这个原因。销售快，有助于快速回款，但工程快，就容易出现质量问题了。这跟顺驰内部一种普遍的浮夸作风和冒进心态有关。各个区域集团和项目公司在具体实施总部的规划时，常常不切实际的提出一些目标和口号，盲目加快发展速度。

　　并不是商业模式和战略目标的问题，而是资金链的问题。前期，企业过于乐观的估计了市场形势，认为能支撑起高速的开发和销售回笼模式，但扩张中，宏观调控的外因和自身的一些内因，使得项目没有按原来设想的速度发展，前期库存还在积压的同时又有很多新项目开工，结果导致资金链紧张，没有足够的资金保障每一个环节的质量。延期交房、工程质量粗糙，根源都在于此。

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　　顺驰大事记

　　1994年4月 天津顺驰房地产销售代理公司成立。

　　1994年8月 运作第一个独家代理销售项目“先达小区”。

　　1995年1月 与中科集团、联想集团共同成立了天津中科联想房地产开发有限公司。

　　1995年7月 开发第一个项目——“香榭里”小区。

　　1995年11月 开发“顺驰名都”，这是顺驰开发的第一个成规模的小区。

　　1996年5月 独家代理销售天津第一个大型安居工程——“福东北里”小区。

　　1996年9月 代理销售“华苑居华里”，确立在天津房地产代理市场的领先位置。

　　1999年9月 天津顺驰投资集团有限公司正式注册成立。

　　2000年8月 在天津首次土地招标中一举获得“梅江4、6号地”(即“蓝水假期I”和“蓝调街区”)。

　　2001年11月 开发丽苑居住区二期，即顺驰太阳城项目。

　　2002年11月 在第四届中国住交会上，首次获得“名企”、“名人”、“名盘”三项大奖。

　　2002年12月 顺驰中国控股有限公司注册成立。

　　2003年7月 蟒山会议召开，顺驰开始实行其全国化战略。

　　2003年9月 在上海、苏州、石家庄、武汉等地获取项目，全国化战略迈出坚实一步。

　　2003年10月 第一个异地项目——“顺驰·林溪乡村别墅”在北京正式亮相。

　　2003年12月 在北京土地公开上市的第一次拍卖中，取得了北京大兴黄村卫星城1号地的开发权，即现在的“顺驰·领海”项目。

　　2004年11月 与香港新鸿基地产发展有限公司附属机构启胜地产代理有限公司签署项目在港代理销售协议。

　　2004年12月 再获“2004CIHAF名企名盘大奖”。

　　2004年12月 顺驰中国如期完成百亿元目标。

　　2005年3月 顺驰开发的项目“蓝水假期”荣获第四届詹天佑土木工程大奖。

　　2005年6月 顺驰中国·华东集团荣获上海市房地产开发企业50强。

　　2005年7月 顺驰中国荣列首届中国房地产200强评选第二名。

　　2005年8月 顺驰地产荣居天津百强私营企业第一名。

　　2005年9月 顺驰中国荣膺“2005中国房地产公司品牌价值TOP10”。

　　2005年10月 顺驰中国总部北京办公室正式启动。

　　2006年1月 顺驰中国荣获第三届“北京地产年度风云榜”之“跨区域地产品牌北京表现力10强企业”大奖。

　　2006年2月 顺驰中国的管理架构由“集团总部—区域公司—城市公司”三级架构调整为“集团总部—城市公司”的两级管理架构，原区域公司职能与集团总部职能合并。

　　2006年3月 顺驰中国在由新浪网主办的2006地产创新峰会上荣获年度“最佳市场表现力奖”;顺驰中国董事长孙宏斌荣获年度“十大地产领袖人物奖”。

　　2006年6月 天津顺驰地产有限公司凭借开发的“蓝水假期”、“莱茵春天”等项目在天津市住宅建设贡献奖颁奖大会上连获“特别贡献奖”、“成就奖”两项大奖。

　　2006年9月 香港上市公司路劲基建有限公司(HK.1098)入资顺驰中国控股有限公司的协议正式签订。根据协议，路劲基建将向顺驰中国入资12.8亿元，并于入资完成后持有顺驰中国55%的股权。