近年来，随着大量以房地产开发经营为主要业务的城市建设开发企业迅猛发展，丰台区房地产行业已成为拉动经济增长和消费的主要产业，并对丰台区的税收增长起到了积极的推动作用。但是，这也给税务机关的征收管理工作带来了新的压力和困难。通过去年下半年对房地产行业的专项检查，发现部分房地产开发企业在纳税方面存在较为突出的问题;另外，相关的税收政策也相对滞后，不能适应行业发展的需要，因此对房地产企业的税收征管工作亟待加强。

　　房地产企业税收方面存在的普遍问题

　　尽管房地产企业的税收收入呈逐年上升趋势，总体状况运行良好，但仍然存在以下具有普遍现象的问题：

　　(一)隐报、少报收入，营业税少纳问题相当普遍。在检查的21户房地产开发企业中，有16户未按规定申报缴纳营业税，占检查户数的76.2%。

　　隐报、少报的形式主要有：

　　1、将售房款长期滞留于“应收”、“应付”等过渡科目中，以达到不计收入、不申报缴纳营业税的目的。

　　2、采取预收款方式销售商品房，取得的预收房款不申报缴纳营业税。房地产开发企业一般采用预收购房订金的方式从事房地产开发经营，收取的预收款暂不作营业收入处理，只作为预收账款处理。

　　3、利用旧村改造项目，将取得的土地补偿金记入农村大队账簿，达到申报纳税的目的。

　　4、危改项目的回迁房按成本价、标准价销售而未纳税。将支付给拆迁户的补偿款直接冲减售房款，少记收入等。

　　(二)成本管理混乱，制造企业亏损假象，逃避企业所得税。根据国家有关统计数据表明，目前我国房地产行业的平均利润率应在20%左右，而我们检查的21户房地产企业全部亏损，这一现象应引起我们的高度重视。房地产开发企业一般采取项目竣工不及时结转成本或将几期工程的土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、配套设施费、开发间接费等不分清成本核算对象记账，人为造成成本管理混乱，以达到用制造企业亏损假象的方式逃避缴纳企业所得税的目的。

　　(三)发票使用和管理不规范，税务机关难以通过发票管理达到管理和监督财务、保障国家税收收入的目的。

　　房地产企业普遍存在发票使用、管理混乱现象，主要问题有：开具发票收取售房款不申报纳税、以收据代替发票使用、借用上级发票等，使得税务机关难以通过发票管理达到管理和监督财务、保障国家税收收入的目的。

　　(四)相关税收政策滞后。随着经济的发展，各类房地产开发项目越来越多，情况也复杂多样，由于一些相关政策滞后，在实际征收管理中导致税款无法及时入库。如旧村改造项目、危改项目、绿化隔离带项目的有关税收政策与总体社会经济发展大环境不相适应，规定相对滞后或不够明确，在一定程度上阻碍了经济发展和税收征管工作的开展。

　　关于加强对房地产企业税收征管的建议

　　(一)加强房地产税收政策的宣传辅导。

　　房地产开发行业是营业税征收管理的重点行业，由于该行业新的经济业务、经营方式层出不穷，涉及的税收政策范围较广，容易在纳税行为上出现不规范现象，建议对该行业进行重点纳税辅导，必要时深入到企业中去，及时了解企业的经营状况，发现企业新的经济业务并及时给予指导，规范企业纳税行为。

　　(二)注重与相关部门的信息交流，加强外部联系。

　　加强与相关部门如国土资源和房屋管理局的联系，力求充分收集企业信息，及时掌握房地产开发企业销售的真实情况，掌握税源发展动态。

　　(三)加强申报稽核工作，提高对房地产企业税源的监控力度。

　　在税务档案管理方面增加登记项目，对房地产企业开发项目的地点、规模、竣工期限进行登记;在申报环节增加开发项目、开发进度、销售情况等内容的申报，加强申报稽核。

　　(四)加强房地产企业所得税汇算清缴工作。

　　对亏损企业汇算清缴，要求申报土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本、代建工程开发成本以及上述核算对象的明细资料，根据企业平时项目施工进度申报情况，密切注意企业对竣工项目是否及时结转收入、成本，稽核企业成本核算的真实性和及时性。

　　(五)加大发票管理力度，从源头防止税款流失。

　　对房地产开发企业使用发票情况进行定期验收，同时对发票开具金额，利用信息系统核查与申报纳税情况是否一致。

　　(六)进一步明确旧村改造项目、危改项目、绿化隔离带项目所涉及各纳税环节的征收管理、税收减免等政策。