“鸟儿起得太早没食吃，因为天太黑，找不准前进的方向;鸟儿起得太迟依然吃不饱，因为麦田里觅食的鸟儿太多了。”近年来，抵挡不住造Mall(大型购物中心)的诱惑，各路商业诸侯操持着不同的利器开始跑马圈地，一场以Mall为竞争主力的商业时代正呼啸而来。

　　“你造Mall了吗?”——北京、上海和广东的商界人士以此互开玩笑并不让人惊异。尽管各路Mall诸侯热情高涨，但诸多造Mall悬念亦如达摩克利斯利剑，始终高悬于所有造Mall人之上。因资金危机而一再推迟开业的上海正大Mall，更是引起了业界小小的恐慌，甚至被媒体打上了“馅饼”或“陷阱”的问号。

　　令人担忧的是：今天造Mall可能导致明天遭罪。大家一哄而上，因为还没有想清楚就要先去切一块蛋糕或先划一个地盘，使得Mall的建设也开始出现了泡沫，就像房地产、IT一样。据统计，正在筹建的面积在10万平方米以上、动辄数十亿资金投入的Mall项目超过200个，总面积超过3000万平方米，总投资额2000亿元，相当于整个三峡水库的投资，泡沫已经形成。

　　目前，银监会、商务部、国家发改委、国家建设部4个部委正对全国范围内的Mall泡沫进行彻查。

　　必须实施“计划生育”

　　在狼烟四起的国内零售战场，各路诸侯操持着不同业态跑马圈地尚未得以片刻的喘息，Mall的导入再次给原本酣战犹激的商战平添了几分诡异的色彩。

　　纵观全局，中国造Mall的主战场无外乎四种资本势力在博弈：以“华润”为代表的上市公司裹挟着雄厚的资本呼啸而来;以“铜锣湾”为代表的民营资本融会各家所长，以灵活独到的营销方式突围而出;以“中信”为代表的国有背景公司，以综合资源优势斜插过来;以泰国正大、加拿大555集团为代表的国际专业Mall开发商伺机而动。这些资本势力“大干快上”，动辄数十亿的资金投入，短短几年之间，中国商界掀起了一股Mall的热潮。

　　“Mall是个筐，什么都往里装。”这句流行语可以昭示中国Mall市场的现状和混乱，即多种资本角力Mall市场，同时，很多不明就里的商家也城头变幻大王旗，纷纷改名叫Mall。

　　在珠三角造Mall的麦田里，如今可谓是英雄豪杰辈出。据不完全统计，未来3年，珠三角将诞生15个面积10万—60万平方米的Mall。

　　除了数量的急剧膨胀，Mall的分布范围也在不断扩张，东南沿海一些经济发达的二级城市也正在成为Mall大干快上的地方。据了解，嘉兴、嘉善以及内地一些城市就曾有政府和企业找过有关方面咨询如何建Mall，这些Mall动辄20万、30万平米，很多都是“政府行为”。

　　针对当前这股造Mall热潮，专家认为，发展中国家市场消费并不很成熟，人们对生活的需求正处于变革阶段，所以对Mall模式的构思不可一味模仿与照搬，而是要发展符合人们消费心理、适度超前、具有地方特色，并保持此特色的不可替代性。造Mall不能一哄而上。专家建议，政府要对商业容量有一个总体的规划，以避免重复建设，造成商业资源的浪费。

　　并非越大越好

　　Mall在我国不仅是遍地开花，而且是越建越大。号称亚洲最大的Mall——中关村国际商城的一位负责人道出了其中的玄机：开发商拿到地以后，他的成本也就确定了，为了降低平均成本，他当然希望容积率越大越好，于是Mall就越建越大。我国Mall越来越大也凸显了一些城市的盲目攀比风。

　　Mall的规模不是越大越好，在实行总量控制的前提下，Mall的规模也要进行限制。据了解，美国拥有47000座购物中心，其中10万平方米以上的仅为1%。日本Mall平均才2.1万平方米。而我国有些省会城市建造的Mall动辄二三十万甚至上百万平方米。

　　过大的经营面积一方面投资成本会过大，延长投资回报期，另一方面也会使商品品牌过于繁杂，影响商场的整体形象。

　　根据研究，人们对商场面积的心理最大承受能力为1.7万平方米，生理最大承受能力为2.3万平方米，超过这个“疲劳度”就适得其反。

　　一般而言，10万平方米以上的超大型Mall市场位置的选择、招商、财务与经营管理皆不容易，风险亦非常大。而5万平方米以下的Mall则要符合大部分都市社区，但也要考虑其辐射区域，以确定最终规模和产品构成。发展Mall需要建立在客观的基础上，不能盲目贪大，否则只能造成有效资源的浪费，不但不能提升商圈的活力，反而会形成一个空架。

　　企业目的就是为股东和社会创造效益，而为了规模而规模，盲目攀比贪大求全，则把目的和过程倒过来了，吃苦头的最终还是企业和投资者本人。对时下方兴未艾的Mall投资，或许更需要强调理智决策和特色经营。

　　做好规划再建

　　由于Mall是一种复杂的商业不动产投资模式，造Mall者应具备的概念也要相当专业完整。

　　首先，要有一块可开发的土地。其次，要有一套完整开发流程的概念，也就是取得土地之初就要进行市场分析、法规分析、设计分析、主力店洽谈、以后的营运管理、软硬件协调以及财务试算、公司的财务能力分析等。

　　为保障各环节的顺利实施，投资商需要建立一支属于自己从事商业地产的专业团队，包括建筑、规划、设计、财务、招租、营运、行销等7—8种专才。但各专业常有不同的考虑角度和见解，所以，还需要一个具备相关经验的人能把这些专业资源整合起来，以确保业务的开发执行与投资获得最大效益。

　　造Mall要充分考虑当地的消费水平和民俗特点等因素，从而给当地消费者度身订造一个购物消闲好去处，彻底避免千店一面的硬伤。另外，Mall的选址应慎之又慎，因为邻近卖场的直接拼抢，不但是双方的损失，更是社会资源的重复和浪费。

　　Mall的成功还需一个重要条件，即设计功能、布局定位和规划利润来源的模式。实际上，大量的中小租户为Mall带来大笔可观收入，是利润的主要来源。

　　如果滥建Mall，市场会最终将那些缺乏竞争力的资本博弈者无情淘汰，到那时能够存活的Mall就将是一些能够良性运转、能够有效刺激经济发展的Mall。

　　沙场征战，造Mall运动的阵营为何愈拼愈大、赌注越押越大?奋斗经年，Mall那散发着诱人芬芳的利润源泉究竟在哪里?痛定思痛，众多造Mall的先行者如何完成自身“化蝶”之旅?市场的规律从来就是适者生存，滥建者就将为此付出沉重代价。