编者按：国家宏观调控政策为万马奔腾中的以Mall为代表的商业房地产设置了一道分水岭，靠巨额银行贷款支撑的开发模式受到打压，而凭借企业自有资金的实力及经验、管理方面优势进行开发的项目，不仅未因之减速，反而因获得了净化的空间而更呈蓬勃之势。有关行业地产组织为此鼓舞，从北京到广东、到东北，各种商业房地产论坛连篇累牍，他们欣喜地称2004年为商业房地产的“理智之年、淘金之年”。

　　激情遭遇理性质问

　　京城商业房地产风光乍泄：68万平方米的大型Mall世纪金源仿佛一夜之间便耸立于人们的眼前;青年主题的“搜秀城”进入全面招商，开业在即;青年主题“巨库”已经顺利开业……而在2003年北京沸沸扬扬的四大Mall项目规划的名单中并没有上述这些名字，原来名单中令人期待的四个主角中，目前只有中关村项目进入招商阶段，其它三个项目都难觅芳踪。在全国Mall项目开发的大视野上，情形也相当类似。这不能不让人们明显感到在近几年的跨越当中，商业房地产气候的迥异、得志者的不同。

　　过去的几年，商业地产在中国的城市版图上烽烟四起，让人们领略了火爆的气氛：商家们纷纷摩拳擦掌，憧憬着即将猎获的无限财富与商机;百姓喜上眉梢，幻想着全家惬意地徜徉在现代Mall的宽阔购物大道上;政府官员期待着项目的成功带来政绩与声望……Mall经济的启动中充满过热的激情，以至于许多经济专家都对商业地产开发皱起了眉头。

　　中国商业经济学会副会长、中国人民大学博士生导师黄国雄算了一笔细账：全国在建和立项的商业房地产项目是240项，按已经建成的54项共680万平方米的规模推算，每一个项目平均面积约13万平方米，240个就是3000万平方米。根据一般经验，每平方米实现8000元的年销售额可达到盈亏平衡，每年必须有2400亿元以上的销售额满足它们的胃口。他据此提出商业房地产开发过热与不足并存，许多项目缺乏商业运作成功的必备条件。一些媒体也纷纷指出，Mall投资存在着形象大于需求、开发重于经营、政府热于企业等非正常倾向。

　　一年之后的今天，随着国家有关宏观调控政策的出台，开发激情遭遇市场规则和商业规律双重的理性质问，一向火热的Mall开发工地凸现尘埃落定之态。一些项目趋于沉寂，而另一些项目借势骄然示人。这种现象足以引起多方面意味深长的话题。比如：城市发展投资理念、业态进步、项目风险论证、商业规律、管理与经营利益的调和、与国际市场接轨、消费传统与变革等等。

　　其中，商业地产与城市发展的话题已经在Mall项目与所在城市经济环境的互动中获得极大关注。这些成功运作的Mall被热切地期待：成为所在城市的经济引擎。

　　启动中的城市新引擎

　　据中国城市商业网点建设管理联合会会长、中国商业地产联盟主席荀培路介绍，目前，成功运作的商业房地产项目其实很多，从北京到长三角，从长三角到引领市场经济之风的珠三角，从东北到西部，无论是千万人口的特大城市还是迅速膨胀的二线城市，这些Mall都为当地的经济发展开辟了新的热点。具有特色的典型案例产生于广东。

　　在经济较发达的广东，如火如荼的商业资本涌入珠三角中的东莞，商业地产在东莞的密集程度令很多行家瞠目结舌，四大商圈成了中国商业地产的超级演兵场，其中万江商圈以麦德龙、80万平米的华南Mall为代表，正构建一个集旅游观光、休闲购物、商贸物流于一体的新商圈;以70万平米的第一国际为代表的东莞大道商圈则致力于打造集商业中心、商务中心、行政中心、生活中心、文化中心于一体的新商圈。在一个小小的地级市，按常规眼光来判断，按传统的商业业态来衡量，其动辄七八十万平米的体量几乎是不敢想象的。但如果站在城市发展的高度来看待，我们就可以理解，当地为什么期望它们担当起商业地产未来旗舰的历史重任。因为它是否成功辉煌，将直接决定着东莞未来商业格局的形成，影响到城市的综合竞争力。

　　荀培路说，商业地产联盟曾对东莞Mall项目进行了深入考察，其深刻印象在于这些Mall完善地提升了新城区职能和布局，体现了城市可持续发展的思路。

　　在另一种Mall的发展模式中，其对城市经济的带动则体现出“博爱”性。深圳市铜锣湾集团在今年上半年向全国大面积国土进军。3月6日登陆大连，4月太原“铜锣湾”柳巷商业步行街正式开建，7月1日广东河源铜锣湾广场即将开业，10月1日将登陆东莞，10月15日湖南株洲铜锣湾广场也将开业，12月16日长沙铜锣湾广场、百货同日开张;武汉、重庆、北京、莞湖、海口……作为创建中国品牌Shopping mall的商业新锐——深圳铜锣湾百货集团有限公司2013年的扩张步伐可谓惊人。

　　同样疾步快行的背影中还有东北大连的万达。当大众对万达的印象还局限在足球这个词汇的时候，万达集团已经在长春、长沙、南昌、青岛、济南、南京、天津、沈阳、上海、大连、哈尔滨、西安等城市投资建立了16个万达商业广场，总建筑面积约160万平方米，总投资过百亿。其投资数量之巨、开发规模之大、建设速度之快，均创下中国商业地产新纪录。万达集团计划明年年内在全国建设30个以上的商业广场。它在商业地产领域的以实力决定发展与操作模式、以“订单地产”作为开发模式、以城市运营为契机，深入中国各大城市，在成熟城市中心大举进行城市再造的创新开发模式为城市发展与商业房地产开发提供着即时性的经验来源。

　　大浪淘沙是反复的

　　可以说，正是城市化浪潮催生了理想主义的商业地产革命。而在国家经济大环境的背景下，商业房地产又在实践中受到理智的选择和栽培，给城市带来了现实主义的发展前景。

　　大浪淘沙的过程肯定是经常反复的。清华大学经济管理学院博士后、商业地产联盟专家王学东表示，“所有正在运作的Mall在中国还都不能说是成熟的，离真正的成功还有很大的距离，要经过的考验还会很多。国家此次宏观调控对那些不规范运作企业和不具备条件而酝酿的项目是一次起步前的筛选过程，真正的入门级考验还是将来的市场。有多少企业成为最终的赢家还很难评说。”但他又表示，作为城市经济发展所带来的必然成果，Shopping mall这种革命性的业态，不仅是消费方式的变革，而且必将深深地影响人们的生活方式，将彻底打破现有城市商业格局，成为聚集力、吸纳力极强的新的商圈坐标中心。对所在区域当前和未来的经济、文化、社会将产生根本性的影响。