北京写字楼市场格局渐变

　　有着“大望京CBD”的战略规划影响，望京区域的写字楼市场，似乎难以保持平静。近日，以“钻石灯笼”形象亮相的保利国际广场，为区域再添重磅作品，更与绿地中心、融科望京产业中心、望京SOHO等项目共同构筑起未来写字楼市场新增供应的主要商务区。

　　业内人士表示，随着大望京CBD高端商务区的崛起，北京写字楼市场格局已悄然发生变化，以CBD、金融街、中关村为主的传统写字楼热点区域格局，将会被逐渐打破。

　　供应持续短缺

　　新“国五条”政策落地，随后牵引出的一系列地方实行细则，让住宅市场遭遇严重打击。而反观商业地产，在突出的供需矛盾下，却似乎迎来了新机遇。

　　据戴德梁行统计报告显示，2013 年第1 季度北京无新项目入市，全市甲级写字楼市场的总存量保持为669万平方米。同时，第一季度北京甲级写字楼租金已上涨至每月每平方米298.23元，环比上涨1.27个百分点，与去年同期相比则有着7.46%的涨幅。来自高力国际的研究数据，也指向了库存相对紧张、难以满足需求这一趋势。

　　由于供应逐渐减少，需求保持平稳态势，使得北京优质写字楼平均空置率水平持续走低。1季度，北京写字楼空置率下降至1.97%，环比降低0.79 个百分点。在空置率下降至历史低点的同时，写字楼市场供应短缺的局面却仍难看到缓解希望。

　　“根据对在建项目施工进展情况分析，2013年北京的新增供应量约有 38. 6万平方米，而过去10年中市场净吸纳量为每年约60万平方米。因此这样的供应量并不能满足市场长期需求，新增供应短缺的情况很可能会持续到 2014年。” 一项来自世邦魏理仕的最新调查数据显示。

　　房企掘金大望京CBD

　　据了解，大望京CBD是继北京CBD之后，政府规划的又一处高端产业商务功能区。早在2011年，大望京CBD便被正式写入《北京市规划委“十二五” 规划》。按照规划，入驻该区域的企业，除了可以享受国家优惠政策之外，还能叠加享受到北京市、朝阳区以及中关村的优惠政策。

　　“我们将重点吸引国内外知名企业集团总部、区域总部、研发中心、结算中心聚集，打造具有国际影响力的科技商务创新区和科技商务活动集聚地。”朝阳区政府相关负责人表示。下一步，朝阳区将依托大望京地区丰富的科技产业资源，将大望京打造成为北京新兴高端商务区。

　　如今，大望京CBD规划已实施3年，可以看到，包括保利地产、绿地、SOHO中国、远洋地产等诸多知名房企已竟相在望京拿地，大望京高端商务区悄然形成。“随着新增项目的入市，将进一步增强该区域写字楼市场的竞争力，望京将成为未来市场交易的热点区域。”世邦魏理仕环球研究咨询部相关负责人表示，但目前区域现有优质写字楼存量仍然偏少，仅 16.6万平方米。

　　值得注意的是，作为大望京CBD最早交付的超甲级写字楼，保利国际广场紧邻北京机场高速路，三座写字楼总体建筑面积将近12万平方米。项目落成后，将成为从首都机场进入北京最先看到的地标建筑。除了独特属性的地理位置之外，美国SOM事务所设计总裁LEO CHOW透露，保利国际广场还一直坚持可持续发展、绿色、低碳的设计理念，“保利国际广场采用双层玻璃幕墙和斜网格支撑结构设计，又利用钻石切割般棱镜反射效应，呈现中国传统文化之折纸灯笼与钻石相互融合的效果。”

　　写字楼格局或将变革

　　伴随北京传统热点区域写字楼供应的稀少和租金上涨，越来越多的租户将目光投向北京的新兴商务区，写字楼租赁市场呈现从城市核心区向新兴商务区转向的态势也日渐明晰。

　　“由于全球经济前景不明朗，预计租户在今年将继续寻求低租金成本解决方案。一部分面积需求较大的公司在核心商圈可租赁面积有限的情况下，选择搬至周边商圈。” 高纬环球中国区研究部董事张平表示，大望京商圈已经吸引了很多大型公司来此，之前摩托罗拉从CBD搬到望京、安捷伦从CBD搬到望京等例子已屡见不鲜。

　　“保利国际广场的出现，将满足这些大型企业集团总部生态办公的需求，还能提升企业规模和发展前景。”据业内人士透露，为了成功打造这一城市商务新地标，总部办公的开发理念始终被贯彻在保利国际广场的开发过程中。

　　与CBD、金融街、中关村等传统区域相比，大望京写字楼市场的快速增长，得益于其接近中央商务区和首都机场的优越地理位置，及其拥有发展所需的较为充足的土地供应。也有业内人士大胆预测，未来写字楼市场格局或将迎来变革，以大望京为代表的新兴高端商务区将成为写字楼投资新宠。

　　(北京参考记者 宋磊)