南京苏博物业管理师培训《江苏物业管理新条例实施》，物业管理春天都来!江苏物业经理人专业培训025-66773896

　　物业管理的春天到了。”新修订的《江苏物业管理条例》(以下简称新条例)5月1日起正式实施

　　物业管理工作的优劣直接影响着一个城市的管理水平，尤其是住宅物业，更与居住者的生活品质息息相关。江苏物业经过20多年的发展已进入到普及与提高、发展并重的新阶段，但随着物业管理的快速发展，行业的深层次问题和矛盾也随之暴露，物业管理问题已成为百姓关注的热点问题。“这个条例几乎回应了物业管理中的所有热点难点问题，在全国具有领先意义”，参与起草的相关人士告诉记者，此次实施的新条例在物业管理制度创新和解决物业管理矛盾的思路上作出了有益的探索和尝试。

　　繁难问题政府兜底

　　“新条例的一大看点，是强化了政府机构特别是街道办事处和相关部门在物业管理中的责任。”江苏省住房和城乡建设厅副厅长彭向峰说。

　　新条例中有20多处提到街道办事处、乡镇人民政府，这意味着基层政府在物业管理中面临更多责任。街道要负责指导、协调辖区内物业出现的各种问题。当业主委员会不能正常工作时，街道要组织召开业主大会临时会议进行调整;街道还要成立物业管理矛盾投诉调解、应急维修服务等机构;对于那些不具备成立业主大会条件的住宅区，可由街道办事处、居委会等成立物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。“这其实是一个政府兜底的规定”，彭向峰说。

　　新条例还明确城市管理、公安、环保、卫生、工商、规划等行政管理部门应加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、环境卫生、房屋使用方面的监督管理。 “让有执法权的部门介入小区执法，这便于依法及时处理发生在住宅区内的违法行为。”黄伟楠说，物业公司没有执法权，过去对小区内的违法行为只能制止、劝阻、上报，效果有限;而业主又责怪物业管理不力，生出矛盾。“政府出面，解开了物管企业与小区业主的一个死结。”

　　新条例将物管职能分解至基层社区，将促进政府基层组织对物管工作的重视。江苏一些地市已经先行一步，摸索行之有效的管理机制。常州市建立了市住宅小区物业管理矛盾纠纷调处联席会议制度，由市房管局、市中级法院、信访局、司法局、法制办、公安局、城管局等部门共同参加;一些街道成立了物管矛盾纠纷调解处理中心，协调各职能部门对复杂、重大的住宅小区物业管理矛盾纠纷的协调和处理。

　　常州市房产局物管处处长王坚东认为，新条例更加务实，能发挥多部门联动、合力的优势，及时发现问题、解决问题，把问题化解在基层。南京市玄武区玄武湖街道办事处负责人也表示，他们将依托城管队伍，利用网格化管理、片区化服务平台，与辖区物管企业共建，从源头上控制小区乱贴乱画、乱搭乱建、毁绿种菜、乱堆乱放等现象。

　　江苏省住房城乡建设厅副厅长宋如亚认为，新条例强化了基层政府对物业管理工作的职责，对行业主管部门和基层政府的职责进行了详细分工，明确相关部门的职责，真正将物业管理和社区服务有机整合，这非常重要。

　　物业服务企业“轻装上阵”

　　“物业服务企业是弱势群体，受夹板气。”镇江市物业管理协会副会长、镇江房地产物业管理有限公司总经理朱小洪感慨道，物业企业上承房屋建设单位，下连业主，承接来自上下游的矛盾和压力。很多住宅项目物业和开发企业并没有关系，业主在找不到开发企业的情况下，物业企业成了“替罪羊”。

　　新条例强化了建设单位的责任和义务，规定建设单位在组织竣工验收时，应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加;在竣工验收合格后，应当将住宅物业管理区域内专业经营设施设备移交给专业经营单位负责管理。这些新规让开发单位不能再一走了之，杜绝了建设单位的一系列遗留问题，理清了物业服务企业的责任边界。“至于业主的不理解、不配合造成的收费难则是目前物业管理公司最头痛的问题。”朱小洪指出，物业企业作为经营性质的公司，有偿服务是其生存的必要条件，成本投入是其专业化管理与服务的基础，完全是一种“取之于民、用之于民”和“量入为出”的经营模式,“费用交费率低，必将使物业管理走入恶性循环。”

　　针对收费难、难收费现象，新条例明确赋予业主委员上门催交物业费的职能，业主委员会从此可以名正言顺地履行这一职能;同时，明确规定可在小区内公示“老赖”名单，而以前此举具有一定的争议性。

　　此外，新条例将物业纳入现代服务业发展规划并明确税收优惠政策，使得物业服务企业计征的营业税率从现在的5.5%降到3%;对小区实行酬金制模式及小区电梯费等代收代征的费用也可不计征营业税和企业所得税;明确住宅小区内用于物业服务的水、电、气按照民用价格标准收费。以常州市一个27万平方米的住宅小区为例，仅电费一项一年就可节省20万元。“物业企业只有轻装上阵，才能甩开膀子，新条例的施行，将对物管企业的健康发展起到巨大的促进作用。”江苏省住房城乡建设厅房地产市场监管处处长陆建生告诉记者。据介绍，截至2012年底，江苏的物业管理企业达到5700多家，管理项目超过1.5万多个，管理面积突破12亿平方米。然而，因为业主自身管理意识缺乏和相关制度不够完善，物管企业发展受到很大限制。新条例进一步明确了物业管理职责、规范物业管理活动、减轻物业企业负担，这必将使整个物业服务行业步入健康发展的轨道，实现江苏物业管理的品牌标准化发展。

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