10年风雨兼程，中国房地产业走过了一条崎岖坎坷的道路。今日的房地产信贷政策环境已经发生了很大变化，传统的商业模式、企业运行策略、内部管理方式以及企业的市场定位都面临着重大的战略性调整。如何应对政策环境的变化以及如何寻找地产业新的增长点，成为了2003年中国房地产业领袖年会的热门话题，记者在这里收集了各路房地产精英的许多精彩评述，登录出来，以飨读者。

　　从严格法律意义上讲中国还没有地产市场

　　王石(深圳万科企业股份有限公司董事长)：1993年，适逢中国第一轮房地产热的宏观调控，首当其冲的主要有两个行业：一个是证券行业，另一个是房产行业。当时把房地产业视为暴利行业，普遍认为其影响社会经济的正常发展而遭受打压。这个阶段一直持续到1998年，其中低谷期是在1997年。从1998年第四季度开始情况有所转变，一些经济学家开始质问：中国经济增长靠的是什么?在此之前主要强调钢铁和汽车工业。房地产从1998年开始悄然地发生了变化，造成这种变化的主要原因有两点：一是国家逐步取消福利分房的政策;二是金融部门对房地产业的限制开始松动。这种趋势一直持续到2001年。经济学家和相关媒体已经预感到地产业的发展已呈山雨欲来风满楼之势。

　　宏观政策的改变引起了巨大的房地产市场消费需求，而需求又同时促进了房地产行业的增长。当然，最大的变化还是取消了福利分房的政策。1997年的房地产业市场，福利分房占了66%，商品房占了34%，主流市场是从1998年以后转变的。现在是商品房占到了92%、93%的比例，还有不到10%搞福利分房和微利房的政策。

　　目前，我国的一级市场还是由国家进行垄断。在未来的5年内，土地私有化基本上是不可能的。即使是在第二个5年内，土地私有化也还是不可能的，这是中国房地产业的一个特色。既然土地是国家所有，那么就一定要通过一定的程式，土地的交易与过去完全不同。解决这些问题，2002年国土资源部颁发的文件非常重要。还有去年央行的121号文件，也是相当不错的。虽然其中不少规定仍属权宜之计，但是，它确实非常重要，如果不能很好地执行，那就会成为问题。121号文件将决定未来5年中国房地产的走向。相对前面两个文件，18号文件的作用是有限的，它的作用只是心理方面的：除了让开发商认为自己是支柱产业以外，还有一个心理安慰作用。不过，既然是多数发展商普遍拥护18号文件，那么，我认为它就不是可有可无的，它对这个行业的规范走向同样具有重要的指导作用。

　　市场化与土地公开交易

　　潘石屹(SOHU中国有限公司董事长)：中国搞房地产业，进一步证明了只有市场化我们的社会才会进步，未来的5年也好，10年也好，都是一样的。只要我们继续实行市场化，就能够进步;相反，如果不实行市场化，我们就会落后，我们住的房子会一天比一天差。121号文件从某种程度上来说，带有很明显的计划经济的特点。121号文件有8条，其中有6条我非常同意，而这6条全是旧的，是原来下发过的。只有两条：一个是第4条，另一个是第8条，对房地产贷款做了具体的限制，其中一个是限房，一个是限制程度。中国的城市很多，每个城市的房地产发展也都很多，每个房地产发展商的好坏程度不一样，对同一个房地产发展商而言，也有好项目和差项目之分，采用具体数字一刀切的办法进行管理，似乎是有问题的。真正的做法应该是把银行市场化，这个城市做得好就可以放宽;那个城市过热了，出现风险了，就可以卡得严一点。对于同一个城市来说，好的房地产业发展商应该受到鼓励，而差的则要控制。18号文件有一句话说得好，“今后最大限度发挥市场在房地产资源配置的积极作用”。我们说了多少年，什么是市场经济，就是拿着钱买东西，就是鼓励大家要交易，18号文件称“任何单位不能擅自设置公房上市的障碍” ，如果一个市场有200万套房子不能交易，这就是不完全的市场化。

　　还是做企业好

　　王若雄(青岛天泰集团股份有限公司董事长)：从主流上说，不是指个别企业，前10年大家在做地产，或者是做地产秀或者是地产概念，通过这些东西推动我们地产的发展，或者地产的前进。后边有5年也好、10年也好，我们这拨人如果还想5年、10年以后露脸坐在这儿，我们最好还是要去做企业。

　　什么叫做企业，主要强调两个概念：一个是均衡，一个是和谐。一惊一乍不能长久，还是要温火的发展，这样比较健康并可持续。2002年我斗胆写了一本企业管理的书，叫作《推开这扇窗》。在这本书中我谈到一个概念：“三线”，即业务线、管理线和品牌线，此外还要加上一个企业文化。你的业务线、管理线和品牌线要均衡和谐地发展，并且这条线还要被该企业的文化所包容。在过去的10年中，我们特别强调品牌的重要性，做得也比较成功。业务线增量上做得比较成功，质量值得商榷。管理上普遍较弱，万科除外，我是说主流的企业，在管理上比较弱。

　　企业文化在某些地产企业中几乎是空白，今后在这方面应该多下点功夫。如果均衡与和谐做好了，未来5年和10年我们将会产生一大批享有声誉的房地产企业，同时房地产业也可能会成为像其他产业一样令人尊敬的产业。我们这些所谓的企业家、明星也可能会成为令人尊敬的企业家，当然，这样的前景正是我们所期求的目标。