在接近年底的时候，上海一家证券研究机构的某说客终于忍禁不住向投资者推荐：房地产板块值得关注。

　　这位说客说他看好房地产板块的理由是：促进房地产市场持续健康发展是促进消费、扩大内需、拉动投资增长、保持国民经济持续快速健康发展的有力措施。房地产业内上市公司将分享行业快速成长的果实，该板块业绩增长预期有待市场认同，有望产生新一轮补涨行情。该说客还特别希望投资者重点关注某家地产上市公司。

　　然而，说客的推荐很快招来了市场的骂声，投资者失去对说客的信任与消费者失去对一些开发商的信任出奇的一致，他们认为说客的演技就像开发商故意炒作一些虚无飘渺的概念及词汇来吸引购房者一样拙劣和不着边际。

　　如果证券机构说客的推荐是地产公司的努力换来的，那么投资者的谩骂就有了一种很好的旁证：依然在消费者的投诉和指责声中，2003年中国房地产业又经历了考验，从资金危机到土地危机，房地产的问题在逐步被市场和监管者抖搂出来后而显得一片风紧。尽管121号文件(央行出台的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》)及18号文件(国务院发出的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》)对行业的政策取向都是正面的，开发商的窘态也没有像理论家描绘的那样显山露水，但人们似乎已经开始怀疑和检讨，过去地产商们究竟靠什么谱写出了发家史，如今到底又有多少是在真正做房地产的，他们的“打拼”到底能从社会上换回几分信赖。

　　121号文与18号文尴尬对决

　　2003年中国房地产市场有两件大事。第一件就是6月中旬央行出台121号文件，要求金融机构收紧银根，规范房地产金融信贷业务，资金危机显现，并附着引发了土地危机，但8月底国务院又发布18号文件，将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展。

　　121号文件对过去商业银行针对房地产信贷业务特别是开发企业申请贷款政策做了重大修正，要求企业自有资金不得低于开发项目总投资的30%，大大提高了贷款门槛，学者形象地称央行此举是要给地产商“断奶”。

　　央行收紧银根的主要原因是近年来出现房地产过热论和房地产信贷风险的担忧。

　　早在2002年12月，美国摩根斯坦利出台一份研究报告，认为中国可能爆发新一轮房地产泡沫危机。2003年3月5日，美国《华盛顿邮报》刊载文章指出，中国的房地产泡沫及其破裂将是中国银行体系危机的导火索。7月13日，香港《南华早报》撰文指出中国3万多家利用银行贷款疯狂“炒地皮”的地产开发公司正在制造“一个经济定时炸弹”。8月19日，日本《东京新闻》刊登有关中国房地产业和金融风险的报道，称“日本内阁府发布报告说中国有发生房地产泡沫的危险”。

　　同样是在8月，国家发展和改革委员会下属权威研究机构发布报告警告，中国的房地产泡沫已经面临破灭。该报告说，中国大小发展商近几年投入到房地产的6000亿元人民币中，居然有61%的钱是银行提供的贷款，且房地产不良贷款占所有行业之首，如果房地产泡沫破裂，银行就将陷入金融危机。

　　显然，金融机构不可能不看到自身出现的问题和风险。

　　在过去几年，房地产的急剧升温引发了对资金的大量需求，几乎所有的房地产开发企业都透过各种手段和途径与银行等金融机构建立起良好的关系，以求得他们的资金支持。与此同时，不少专为房地产开发商提供资金的机构也应运而生，很多地方或明或暗都成立了一些与房地产有关的股份制、会员制金融性公司和信托机构。正是因为房地产与金融互为需求，相互依存，使得在房地产搞得热火朝天的几年时间里，金融业也异常活跃，形成了房地产业和金融业同领风骚的局面。然而，随着房地产泡沫的泛起，特别是监管者开始警觉，一向“嫌贫爱富”的银行也开始提心吊胆了。

　　但是还在各大商业银行和机构在执行央行新政策尚未完全明朗的日子，一种由121号文引发的严查土地政策又让房地产界感觉危机骤起。

　　根据有关部门公布的数据显示，土地被大量占用的情况近年来在各地日趋严重。从1997年至2001年的5年时间里，全国建设占用耕地1646万亩，2002年，耕地面积再次净减2500多万亩，这些被占用的耕地主要用于各类园区建设和房地产开发。

　　开发园区林立而众多土地闲置，房地产开发商疯狂圈地让职能部门感觉到了形势的严重，并决心惜土如金，“铁腕”清理土地市场。国土资源部曾发出《关于进一步采取措施落实严格保护耕地制度的通知》，要求保护耕地，土地出让要采取招投标。国土资源部还联合发改委、建设部等其他四部委组成多个督察组对全国土地进行核查，重点查处非法买卖和炒作土地。

　　国家对土地市场所采取的空前严厉的整治和保护措施让房地产开发商感觉到土地资源的紧张和获取土地的不易。其实对于房地产开发商，谁都知道资金和土地对他们意味着什么，“土地+贷款”已经成为他们的“致富手段”。不管是资金危机还是土地危机，都让房地产界一片风声鹤唳。

　　121号文件在市场中引起强烈的不满和反对。盘踞北京多年的一家房地产开发商抱怨央行新政策是在打压行业发展，不应将全国的投资高增长归罪于房地产，尤其不能设置政策性障碍，对于要解决的问题更不能四面堵截。“林子大了什么鸟都有，但不能因为有几个烂苹果而否定了一片林”，房地产开发商似乎言之确切。

　　不过，在121号文件出台不到3个月，政策很快就面临夭折的危险。由于业界的反对，更由于行业所处的重要地位，中央又对房地产发展政策进行了明确和调整，发布18号文件要求保持房地产业的持续健康发展。

　　18号文件与121号文件有较大差别。18号文件认为全国的房地产市场是健康的，没有泡沫，局部地区有些问题但不是全局有问题，也只是在发展过程中出现的，在解决问题上强调国家统一政策指导，各地区因地制宜、分别决策非一刀切的灵活做法。

　　尽管人们或许更愿意去解读政策的对比价值：121号文件好像是动了房地产开发商的“奶酪”，他们自然反应过激，而18号文件的出炉又让他们看到了取回“奶酪”的机会，也足以让他们欢呼雀跃，但对于两项房地产政策出台的意义和影响，谁都无法准确地描绘和评判它的正面价值，因为在规范和健康的背后确实表明市场和监管者的信心正在经历动摇和磨练。

　　而研究人士更幽默，他们认为房地产开发公司真正需要做的只有两件事：一个是用实在的业绩从银行和监管者那里赢回信赖，另一个是用诚实的行动从市场和消费者那里赢回信赖。由此看来，18号文件与121号文件对决的尴尬局面实际上已经形成了。

　　周正毅落马让人浮想联翩

　　2003年中国房地产市场第二件大事，就是号称上海首富的周正毅落马以及随后钱永伟等一批地产富豪和银行掌门的落马。

　　2003年度房地产界最具知名度的人物恐怕非周正毅莫属了。在周正毅出事后，金融机构调整了贷款政策，监管部门也规范了圈地制度，房地产业开始了一个酝酿变局的时代。

　　号称上海首富的周正毅，既没有贵族血统的遗产，也没有显赫官宦的背景，周正毅和绝大多数中国富翁一样，发家的过程也算得上是血泪拼搏的过程，倒大闸蟹、倒外汇，最后靠倒腾内部职工股和烂尾楼完成了原始积累，其家族拥有的资产迅速达到20多亿元，在《福布斯》的中国富豪排行榜上名列第十一位。

　　而且周正毅有一颗雄心壮胆，他曾抱怨《福布斯》少算了他的财产，并把香港的李嘉诚当成发展目标后又不再把其当成目标。

　　周正毅是在上海发的家，他用于银行抵押贷款并急于通过上市公司收购套现的烂尾楼在上海，其纠纷不断涉及1万余户拆迁的旧城改造项目也在上海，而且不是在上海的郊区，就是在市中心的静安区，1000多万上海人每天都看得见、摸得着。如果周正毅不犯案，那么上海乃至全国以及这个行业、这个时代还要产生多少个周正毅?

　　值得庆幸的是，周正毅、钱永伟这些曾经风云显赫的地产富豪相继受到审查，中国房地产业正从不断波折中走向成熟。虽然房地产业富豪很多，富豪折戟落马有政策不完善等各种各样的原因，但相信随着中国经济的发展，搞房地产想靠空手套白狼的日子恐怕将一去不复返了。

　　如此，周正毅落马的确让人浮想联翩，即便是乱联系、瞎猜想。