一个身影的离去，一个时代的结束。SOHO中国副总裁王胜江近日的离职引发了业内无限感慨，这位为SOHO中国供职14年的销售老兵寂寥悲怆的身影，在为其“卖房时代”画上句号的同时，也折射出这家中国商业地产的标杆企业由“卖铺大户”向“收租公”转型引发的阵痛。

  2012年8月，潘石屹正式宣布公司将告别散售模式，走向大规模自持，并在未来以租金收入为公司核心盈利源。在业界看来，这是一个必然的无奈的选择，这个商业散售时代的胜利者不得不面对现实，为未来叵测的前景绸缪。然而，这种亡羊补牢式的转身还来得及吗?

  很多专业人士认为，除了数年的业绩震荡不可避免外，转身后的SOHO中国能否在国内已经浩浩荡荡、各具千秋的商业地产大潮中快步赶上抢得一杯羹仍然是一个未知之数。

  备受质疑的转型

  在三里屯这个北京最繁华的“夜场”，隔街相望的两个商业地产项目形成鲜明对比。太古地产打造的Village已经成为京城新的商业地产标杆，而对面的三里屯SOHO却门可罗雀，让人顿生破败之感。

  这种尴尬的对比想必对于潘石屹有着不小的刺激，或许这也是SOHO转型的诸多诱因之一。尽管在以往的商业地产散售中赚得盆满钵满，但SOHO中国的这种商业地产模式自始至终伴随着质疑和争议。

  很多商业地产人士认为，这种“一卖了之”的模式短期虽然利润很高，但房产的所有者、经营者、管理者分离，利益诉求不统一，难以形成品牌和市场合力，给城市商业繁荣带来了压力，甚至根本就不是真正的商业地产，只是包着商业地产外皮的住宅内核而已。

  然而，从SOHO中国本身经营角度看，这种销售模式透支了未来的物业增值收益，使得投资者看不到公司未来的现金流前景，尤其是市场和产品单一带来的业绩波动更是企业发展的大忌。

  SOHO中国的转型在意料之中，然而潘石屹没有意料到的是，即便他为业界描绘了转身后的美好蓝图，依然受到铺天盖地的质疑。

  首先是组织方面的变动，由于前后两种模式对于组织结构的要求天差地别，SOHO中国如何能够适应值得怀疑。“需要增设租务管理部及项目招租部，还要新建经营流程，以及人力资源团队的配置与调整，这都是严峻的挑战。”兰德咨询总裁宋延庆表示。

  有消息称，今年6月份，SOHO中国将正式解散北京的销售部门，只保留部分上海销售人员。

  在剧烈的战略大转弯下，人事震荡不可避免。2011年10月，SOHO中国上海总经理贺亚楠辞职，在此之前，主管销售的运营总裁苏鑫、主管工程的高级副总裁李虹、执行董事兼财务总裁王少剑及高级副总裁许洋先后辞职;而今年以来，SOHO中国推广总监王春蕾和SOHO中国副总裁王胜江也相继离开。

  显然，这种人事震荡对于SOHO中国既是巨大的损失，也对短期内公司正常发展带来负面的冲击。

  同时，业绩也不可避免地受到影响。联昌国际证券香港有限公司副总裁胡继中认为，由于SOHO中国转型要到2016年才能看到成效，这期间销售业绩肯定下滑，投资者可能会对公司保持两三年的观望。

  群雄鼎立的“商业战国”

  不少业内人士形容SOHO中国的这次转型为“迟到的转身”，毕竟，在其至今拥有的唯一一个持有项目——前门项目上，潘石屹并没有显示出他良好的经营水平。事实正好相反，前门的情况还有点糟糕。

  “投资者非常担心SOHO中国的经营能力能否迅速赶得上来?毕竟每家企业都有着多年积累经验下来的禀赋特长，如果放弃则与一家新公司并无多大差异，在持有型物业运营管理领域，SOHO中国还有相当多的东西要学习。”一位商业地产人士表示。

  这位人士所言非虚，就目前的国内商业地产而言，用“战国”来形容并不为过。模式众多，群雄鼎立，潘石屹在放弃驾轻就熟的原有模式后，也必须审慎地揣度环伺四周、虎视眈眈的巨大挑战。

  刚刚被曝出可能在香港借壳上市的万达集团无疑是中国本土商业地产领域的标杆旗帜。其租售并举的快速扩张模式和沿着商业地产不断拓展的院线、文化、百货、酒店、旅游休闲等业务链条越来越巩固着其霸主的地位。短期来看，这种有着典型中国特色的商业地产模式难以被超越，尽管其身后有宝龙这样的众多忠实效仿者。

  本土商业地产领域另外两个标杆是华润和中粮。由于背靠着资源丰富、财力雄厚的央企，华润万象城和中粮大悦城以优异的设计理念、自持经营的慢工细活和强大的市场号召力笑傲群雄。当然，在中国商业地产联盟秘书长王永平看来，这种有着巨大先天优势的模式是仿效不来、无法比拟的。

  在纯粹的租赁型商业地产领域，外资背景的运营者拥有着巨大的话语权和影响力。例如让三里屯SOHO相形见绌的Village开发者太古地产、以恒隆广场纵横全国的恒隆地产、以来福士广场和凯德MALL闻名遐迩的凯德商用以及拥有新加坡GIC股东背景的阳光新业等。

  这些商业地产商也有着难以匹敌的先发优势——理念、心态、资金、资源、组织能力和时间沉淀，他们极少受到国内房地产思维的影响，是以绝对国际化的资产管理和金融模式去运作商业地产，这是一种兼容了活力与耐心、激情与理性的模式，因此备受业内赞赏和推崇。

  传统住宅开发商进入商业地产领域也不是新鲜事了，很多已经展现出强大的竞争优势，如主打“底商+商业街+邻里中心+综合体”社区商业的万科与龙湖、以高端商业地产为主的合生创展和保利地产等。假以时日，这些有着市场品牌优势的传统开发商也将在这片新天地里有所作为。

  实际上，在商业地产领域也存在不少比较另类而特殊的模式，已经形成自己的品牌优势，并步入发展快车道。其典型如擅长盘活和改造烂尾楼的光耀东方，以及贯穿商用物业开发、运营、物管等全产业链条的宝蓝股份。

  值得一提的是，以商用物业管理起家的宝蓝股份如今已经将业务触角延伸到了益园文化创意产业园区以及天禧广场中。由于天生的运营管理嗅觉，宝蓝股份提出了物业开发产业理念，通过产业链打造、产业集群组合、综合配套建立，形成循环经济生态系统，铸造企业价值链。这种别具一格的“海底捞式”商业地产理念以极致的服务和运营取胜，也成为国内商业地产战国中一道崭新的风景线。