今年初，一个以散售为王的“王胜江时代”终结了。当商业地产的蓝海开始变为红海，以开发、散售实现资金快速周转回笼、高速扩张的模式正在面临着一场波诡云谲的挑战。

　　面对市场日益多样化的需求，为了保持企业自身规模与盈利总额的持续增长，众房企开始纷纷“转系”。据新华网调查，众多品牌房企纷纷“转战”商业地产，同时限购令也让投资者将目光转向商用物业。

　　如，SOHO中国从散售向持有战略转型，万达从商业地产向文化、旅游等领域转移，龙湖开始多业态发展，首创置业启动了向城市综合体的转型。

　　对于大部分房地产企业来说，2012年是地产大佬“牛年”，多家地产商销售业绩创出新高。千亿地产俱乐部由之前的万科一家，新添了保利和绿地，恒大和中海的年销售额也已经接近千亿元水平。然而，转型之路并非全是康庄大道，仍有一些房企在2012年摸索前进的时候不小心掉进了“中等收入陷阱”。

　　据最新公布的《2013年中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，SOHO中国、合生创展、首创置业这三家规模都在百亿元波动的房地产企业，2013年比2012年的排名，分别下滑了32、30、22个位次，下滑幅度之大引人注目。

　　对此，万达集团董事长王健林强调中国的商业地产只是结构性失衡，并不是真正意义上的过剩和泡沫。

　　转型迟到生

　　在地产界，SOHO中国一直以商业地产散售战略著称。但是，依照整体行业的大势所趋，在商用物业开发领域中，宝蓝股份、万科股份、富力地产、保利地产、龙湖地产、东海集团、波尔发展、华夏幸福基业等开发商这些早早走在了前面，SOHO中国却没有占领先机，成为了不折不扣的“迟到生”。

　　SOHO中国副总裁王胜江于今年初用他的离职，为SOHO中国的售楼时代画上了一个句号。自此，SOHO中国彻底走上了全面自持收租的转型之路。简言之，就是SOHO中国从一家商业地产开发的“一次性增长”企业，转变成一家商用物业开发的“稳定型增长”企业，但此期间的盈利压力及现金流是其难以轻易越过的考验。

　　在分析SOHO中国以往的经营模式时，一名香港投资人言辞犀利地指出：“SOHO中国的成长完全得益于内地的政策和市场环境。”成本是由低价收购烂尾楼开始，再经过包装改造后高价散受获得差价。他认为：“从做生意的角度，这种经营模式没有错，但却非常容易受到大环境的影响，所以面临困境是迟早的事。”

　　据知情人士透露，自2011年起，煤老板、钢铁大亨等SOHO中国原来的“座上宾”逐渐淡出房地产投资市场，购买SOHO中国旗下北京项目的客户开始以北京当地的投资客为主，而那些有投资需求的富裕个人而非商业地产常见的客群已经越来越少。

　　随之2012年8月后，SOHO中国的急转型更让资本市场和业界议论纷纷。该名香港投资者对记者表示：“SOHO中国从散售模式转向租赁完全是不得已而为之。”这意味着SOHO中国由销售向持有的战略转型仍是前路漫漫。

　　到2012年底，SOHO中国曾分析了旗下新近竣工的4个写字楼。SOHO中国联席总裁张欣说，如果这些写字楼当初不出售，现在可以为她带回14%的租金回报率，远远高于现在6%的回报率。然而，在真实的数据与事实面前，“14%的租金回报率”的预想显得有些站不住脚。

　　根据这名香港投资人对内地写字楼租售回报率的测算，认为：“以目前5%-7%的年回报率，SOHO中国至少10年才会有可观的回报。”

　　亦在不久前，有业内人士于“2013年第二届产业地产高端论剑”论坛上表示，“北京甲级写字楼租金经历了2011年跳涨，2012年小幅攀升之后，在过去6个月上涨率已超过70%，现已达到客户承受极限，一些企业甚至逃离核心区，以节省办公成本。”

　　更有数据显示，2012年SOHO中国的净负债率首次为正数，说明手头的现金量比债务低，这正体现了SOHO中国转型期资金周转下降、债务攀升的趋势。这家自称是 “中国最大的甲级写字楼开发商”的公司，俨然成了2012年市场最为失意的知名地产公司之一。

　　融资之困

　　按照潘石屹提出的未来五年150平方米持有物业，租金收入超过40亿元的目标，SOHO中国所有项目的平均租金至少需要在7元/平方米/日以上。可是，据 21世纪不动产提供的数据显示，SOHO中国目前在上海的几个项目地区周边的租金并不高。SOHO海伦广场周边项目的租金是4.5元/平方米 /日，SOHO虹口项目周边项目租金4.5元~5元/平方米/日，虹桥临空周边的租金则在3.5元~4元/平方米/日。租金超过8元/平方米/日的只有 SOHO复兴商业广场、外滩SOHO、证大8-1地块等。

　　即使租金收入能够完成潘石屹所说的5年后年租金40亿元的，此三年间SOHO的营收和核心净利等指标也将出现显著下滑。近期瑞银的一份SOHO中国研究报告显示，三年间SOHO的年复合增长率将下滑19%。有券商房地产研究员判断，“如果今年上半年SOHO中国无法在客户和租赁上取得突破，不排除公司融资的可能。”

　　在企业未来经营发展方面的融资方式上，万通地产财务总监徐晓阳对外透露：“万通地产采取住宅地产和商用物业并重的发展模式，万通地产通过融资将商用物业中的自有投资撤回，可以将资金投入到住宅项目中去，以保证公司发展的规模。”

　　在SOHO中国告别售楼时代的同一周，大连万达(专题阅读)集团收购香港恒力地产，开启借壳上市之旅。万达集团董事长王健林3月26日到广州签约4个万达广场新项目时表示，“我们上市真的不是为了钱。市场上一次市募资200亿就算大事件了，我们一年要竣工20个万达广场，一个万达广场银行抵押贷款十亿八亿的没问题吧，所以我们任何一年竣工物业抵押贷款获得的现金流都相当于一次上市了。”

　　西南财经大学教授邱克认为，新政之下，商业地产迎来了一次机遇，投资者如何把握正确的投资方向是重中之重。由此可见，对于转型后的SOHO中国而言，自持商用物业的地段固然是重中之重，同样的品牌开发商和后期的物业管理团队也至关重要。

　　其实，商用物业在国外已有百年发展历史，在我国直至上世纪80年代才被引进过来，并由香港传入沿海发达区域。当然，国内也有很早便进入商用物业领域的专业企业，像宝蓝股份已有近20年的商用物业运营资历，从写字楼、综合楼到园区，已经成为北京网点数量最多的商用物业运营商。

　　例如北京西山文化创意大道上的海淀益园，商用物业开发商宝蓝股份经过几年有针对性的招商布局，如今海淀益园已经形成一个以科技创意为主的特色商业地产，其优良的企业成本控制、产业链聚集效应，颇受整个北京西部的科技创意型企业的青睐。