MALL火啦?

　　编者按：2003年，可谓是商业地产年。随着连锁经营的快速发展和MALL(译：摩尔)等新兴业态的引入，商业地产开发呈现前所未有的火爆场面，其中尤其是大型购物中心，也就是所说的MALL这一概念也被炒得热火朝天。那么，这种繁荣究竟能持续多久?这种繁荣背后有没有潜伏着危机或问题?商业与地产应如何走向真正的战略合作?这些问题引来地产界、商界及相关政府部门众多人士的关注。本刊也在此特辟专栏，就沸沸扬扬的“MALL现象”及专家学者观点列之二三，以引起更多业内人士的关注。本刊许多观点出自日前由中国商业政策研究会、中国城市商业网点联合会、《商业时代》杂志在京联合召开的“2003中国商业地产新走向暨MALL论坛”，在此特致谢意。

　　7月19日，华南MALL在广东东莞市万江区开盘，引起了业内大震动。由众多著名专家教授担纲设计的华南MALL，占地面积43万平方米、建筑面积89万平方米、商业面积40万平方米，将成为亚洲乃至世界上最宏伟、规模最大的MALL商业建筑群之一。在这之前，广州正佳广场、深圳华润、北京春天、上海正大等有关MALL的传闻不断。在中国，MALL概念正像金子一样发出诱人的光芒。

　　你造MALL了吗

　　MALL作为商业竞争进入经济垄断、资本高度集中时期的综合产物，可以说是目前世界上最先进、最高级的商业形态，在国外已进入鼎盛时期，在中国只是刚刚起步。由于在欧美的成功与这类项目的连带效应让投资商怦然心动，于是，MALL渐成为一种新的投资方向，受到投资者的追捧。

　　在经历了数年的孕育期之后，从2002年开始，随着上海正大广场、厦门SM城市广场、大连和平广场、深圳铜罗湾广场等一批具有国际水准的“摩尔(MALL)”相继竣工，内地“摩尔”的发展步入了一个新的时期。

　　去年5月，华南MALL在东莞宣称将斥资30亿元打造“中国第一MALL”。此后，深圳华润MALL、中信城市广场等也浮出水面，使华南地区的造MALL运动高潮迭起。2003年6月，广州正佳商业广场“亚洲体验之都”强势浮出，华南MALL的圈地喷发以及佛山东方广场的热身随之而来。应该承认，发生在2003年上半年MALL业界的激情动作种种，是此前任何一个粤商都不曾尝试过的速度体验。

　　在各大房地产公司、商业集团、国外摩尔集团“大干快上”的同时，各地政府也意识到了建设MALL的意义，纷纷开始规划并推动本地区MALL的发展。从4月底到现在，在全国范围内的十多个MALL项目，动辄数十亿元的资金投入，在业界引起了强烈震撼。据了解，北京一个规划面积达60多万平方米的特大型购物中心建设规划正在审批中，同时另外3个规模相近的购物中心也正在积极酝酿。与此同时，上海亦准备兴建两个MALL，而重庆、温州、成都、西安、武汉等大中型城市也对MALL踌躇满志。

　　据业内人士估计，未来3年，珠三角将诞生15个面积10万至60万平方米的MALL。而在全国，有200多个面积在10万平方米、动辄需投入数十亿元资金的MALL项目正在上马。继超市、大卖场之后，MALL目前正在掀起我国商业新一轮的业态革命。这一被称为零售尖端业态的出现，无异于在一块长满花草的土壤上，破土而出了一棵参天大树的新芽。

　　政府打造“城市名片”运动

　　在中国造MALL运动的兴起，其最原始的驱动力显然并不是仅仅只有市场这么简单。尽管MALL巨大的赢利前景是吸引大多数开发商的最大诱惑，但也正如一些媒体指出的，有很多大MALL项目都是作为“城市名片”而诞生的，都是政府行为在做主导，因而被打上了政府手脚的烙印。

　　当一个MALL承担着“城市形象”和“城市发展”标志的重任时，这种MALL的投资就难免注入了“超经济”的驱动力;商业企业和房地产企业也难免存在经济效益以外的考虑和动机。实际上，当投资成为经济发展驱动力时，城建投资和商业投资的双重理由，使建造MALL可能成为最有诱惑力的选择。当前在许多地方，政府实际上依旧作为投资决策的主体或主导，选择无论其兴衰都能“受益”的MALL项目就在所难免了。

　　毫无疑问，一个城市建有一至几座MALL将可以大幅提升这座城市的现代化形象。但MALL毕竟不是一种仅供人自豪的摆设，MALL建成后，其最大的、最基本的功能还是商业经营。也就是说，对MALL建成后的商流考虑必不可少。

　　曾有专家不客气地指出，MALL在我国过热发展，在很大程度上并不是市场经济的结果，其背后很难说没有“形象工程”、“政绩工程”的影子。假如这个问题不解决，我国MALL的前景堪忧。

　　外资掀起的“巨浪”

　　MALL的魅力在于其规模“庞大”，动辄几十万平方米的规模背后，上演的往往是资本玩家一掷千金的豪赌。

　　国内零售业往往是在外来资本的驱动下，被动地、盲目地、大规模地复制。以泰国正大、加拿大555集团为代表的国际专业MALL开发商挟着雄厚的资本呼啸而来。这些外来资本势力“大干快上”，动辄数十亿元资金的投入，短短数月之间，中国商界掀起了一股造MALL的热潮。

　　国内的MALL主要采取与外资合作的形式。北京春天已有英国巴科勒投资银行、美国进出口银行、美国退休基金投资银行及世界最大的房地产投资公司——美国科尔公司、美国第二大建筑结构公司STAR公司等在美上市公司加盟，进行资金及技术投入。北京西单商场和法国欧尚集团合作的MALL项目(中关村万柳地区)于去年启动。上海陆家嘴集团与泰国正大集团合资共同建造正大广场。

　　虚火中的“凤凰”

　　因为大家的一哄而上、因为还没有想清楚就要先去切一块蛋糕或先划一个地盘，使得MALL的建设也开始出现了泡沫，就像房地产、IT一样，MALL成了继“物流”之后另一个虚火上升的词汇。如此下去，2003年，MALL市场会否虚火过度?

　　与投资商高涨的投资热情不同，商业专家对现阶段MALL在中国的前景普遍持谨慎态度。他们对MALL这种商业形态本身是充分肯定的，认为MALL的出现是商业的一个进步，它使商业企业的空间布局发生了质的变化，在不同程度上改变了人们的生活方式和消费模式，但同时也强调指出，MALL的兴建要符合一定条件，它必须建立在雄厚的经济基础和强大的购买力之上。

　　有业内人士认为，真正意义上的MALL进入中国，将是零售业迄今为止一场具有颠覆意义的革命，也有人认为这不过是国际、国内经济大环境下又一个美丽的泡沫、一个资本秀。