中国商业文化研究会主办
随着福利分房的逐步取消，商品房已经成为百姓置业的首要选择。市场的需求刺激了市场的供给，北京市住宅小区如雨后春笋般遍地开花，住宅小区逐年增多，住宅面积迅速增长。房地产开发是一个综合性的过程，作为后续的产品服务，物业管理在日常生活中的地位越来越重要了。物业管理不仅改善了居住小区的环境，同时也对物业的保值、增值起到了重要作用。但物业管理是一个新兴行业，它的发展过程还比较短，尚处于起步阶段，因此不可避免地会存在着一些这样那样的问题，需要认真研究和总结。
对于当前北京物业管理中存在的问题，我们认为以下几个问题是典型的，是当前需要及时加以探讨和解决的：
物业管理模式问题
目前，北京市所有居住小区普遍由物业公司进行管理，这种管理模式的最大优势是可以对整个小区实行集中统一管理，专业化程度比较高，管理效果相对要好一些。其主要弊端是：管理费用较高，很多中低收入者承受不起，因而导致许多居住小区物业管理费收缴率较低。这是当前物业管理中存在的一个突出矛盾。
为了解决这个矛盾，建议打破北京市普遍推行物业公司管理一种模式的体制，将台湾普遍实行的业主自营式物业管理引进北京的物业管理体制，实行物业公司管理与业主自营式管理两种模式并用的物业管理新体制。业主自营式物业管理的最大优势是业主基本不用花钱或者花很少的钱，也能对普通住宅楼房实行统一的物业管理，并实现政府要求达到的管理目标，即对住宅楼房及其设施和住宅群体的绿地、车辆实行集中统一的维修和管理，创建安全、整洁、文明、舒适的居住环境。
所谓业主自营式物业管理，既不由房地产开发公司负责，也不聘请社会上专门的物业公司负责，而是由楼房业主自己管理。对诸如公共部位维修、电梯保养等业主力所不能及的行为需要社会力量来解决，所需费用由全体业主分担，并由业主委员会监督。将物业费透明化，与每个业主息息相连，这样可以增加业主的责任感。当然，由于业主的素质参差不齐，认识的程度自然也就不同。所以，物业公司的教育诱导也是非常重要的。
物业管理收费标准问题
实施物业管理的目的是保障居住小区房屋及其设备和公共设施的正常作用，创造清洁优美、舒适方便、文明安全的居住环境。为了实现物业管理的目标，物业产权人与使用人必须向物业管理企业缴纳有关费用。北京市现行的物业管理收费不仅明显偏高，而且有些收费项目的设立是不合理的。例如，一般住宅中的中修费和小修费(约占物业管理收费总额的55.6%)根本不应列为物业管理收费项目，因为业主在购房时已经预交了楼房共用部位的维修基金。
如果能从现行的物业管理收费标准中取消楼房及其设施的中小修费用，将大大减轻购房人的经济负担，排除物业管理收费的困难和阻力，更好地推进物业管理。另外，物业管理应该属于微利行业，物业公司在考虑企业利润时应多几分思考。
物业管理收费对象问题
我国城镇住房制度改革的目标是实现住房的商品化与社会化。职工需求住房，应当到房地产市场去购买，职工的住房需要管理维修，应该找房屋管理和维修企业为他们服务，或者与本楼的其他购房人一起组织自营式物业管理，这是住房制度改革的方向和目标，也是在住房领域建立社会主义市场经济体制的方向和目标。职工自己承担物业管理收费，对于小区的管理也是大有裨益的。这与第二点紧密相联的是收费的多少问题及物业服务的程度问题，相信解决了居民对物业的认识问题、解决了收费标准与服务程度的对立统一问题，物业管理中收费状况与收费对象问题都不难解决。
物业管理启动性经费问题
《北京市居住小区物业管理办法》第14条规定：“居住小区物业管理的启动性经费，由该小区的开发建设单位按照建安费2%的比例，一次性交付给物业管理委员会或物业管理企业。”但据说没有哪一个开发建设单位向物业管理企业或物业管理委员会支付过这项费用，物业管理公司属于经营性企业，在社会主义市场经济条件下，任何企业的启动性经费都不可能从别的企业无偿取得，而只能由本企业自己筹集。
上述4个值得探讨的问题是相互联系、相互制约的。为了解决上述问题，首先应改革现行的物业管理体制，对于有能力承担物业管理费的高、中收入购房人，可以继续委托物业管理企业为他们提供物业管理服务，各项服务费用由他们自己负担;对于无力承担物业管理费用的中低收入购房人，可以实行业主自营式物业管理，由购房人相互自我服务，所需的少量物业管理费用亦由购买人自己负担。
总而言之，不论采用哪种方法，营造优质的小区居住环境和提高业主的满意度，应该是物业管理要解决的两大要点，“零缺陷管理”是一个美好的理想，同时也是一个努力的方向。相信在不断的探索与发展过程中，物业管理工作会健康持续发展。
