商铺投资 风险不容小视

　　临近岁末，房地产业的商铺投资热潮毫无降温迹象。

　　11月15日，在建外SOHO商铺拍卖中，一套面积为403平方米的商铺以4.7646万元每平方米的高价被香港某客户购买。而近期在浙江举办的一次商铺展览会中，位于西湖边华侨饭店旁正在建设中的商铺售价达到了6.8万元每平方米。此外，上海商铺的价格最近也在持续上扬。

　　随着人们生活水平的提高和商业的迅速发展，商铺成为投资者关注的焦点似乎是理所当然。据称，商业地产有很大的发展空间，其投资利润率甚至可达10%左右。高回报的利润是牵动这股热潮的最主要原因。此外，购得的商铺可以出租，也可以自己经营，并且可以根据市场的需求调整经营内容、出租方式和租金等。这样灵活的方式也是吸引人们争相投资的一个因素。

　　但在这场投资热中，不乏盲目跟风的投资者，甚至有人认为“只要买到房，就能赚钱”。其实，高利润伴随的是高风险。现今流行的一种经营方式是从开发商那买了商铺后，再把商铺租给开发商，让他们经营，自己收取租金。表面看来，对于投资者，包租是很有利的：包租期内会有稳定的租金，而且，包租期越长，风险也就越小。可开发商大都本身不具备商场经营经验，并不能保证在经营期内稳赚，从而也不能保证许诺给投资者的租金。有的开发商承诺物业公司代为出租，租金收不回的话，可以向开发商追究担保责任。但如果开发商破产，投资者的租金也就没了，被投资者只是在承担开发商的风险。

　　如果自己经营，风险也不小。现在商场的商铺大多是分散出售的。这样，一个完整的商业设施在所有权和经营权上都被分割。统一的经营权被分散后，各投资经营者各自为政，其商业形态必然是分散的。这对商铺投资者而言十分不利。一个不具有整体性或者经营格局紊乱的商场不会有好的收益。因为相邻的商铺可能因为商业形态的不同而影响对方的经营效益。再者，投资商铺获取收益多半在于经营，而开发商对商铺的管理将直接影响业主经营成效。可面对产权已经出售的商铺，开发商通常很难实行有效的管理。

　　目前还有一部分投资者，他们买了商铺，既不出租，也不经营，而是以更高价转手给别人，从差价中赚取利润。在业界有一种说法叫“博傻”，就是明知用高价买某房产是不值的，但还是希望买下来能以更高的价格卖出去。如果持这样心理的投资者过多的话，会造成商铺市场的虚假繁荣，出现泡沫。这不仅会影响市场的健康发展，投资者也会因为找不到买家而被套牢。

　　商铺的赢利链条可以看作是开发商——投资者——消费者。所以，无论对地产开发商还是商铺投资者而言，尽可能多地吸引消费者的消费是最重要也是最根本的。提高商铺的销售份额是投资者赚取利润、降低风险的有效手段。

　　这要求地产开发商应首先选好商铺的地址。人流量是商铺的第一要求。在有足够人流量的前提下，吸引消费者、提高经营效益才可能实现。一般而言，繁华地带通常是人口积聚的地方，也是开发商铺的黄金地带。此外，交通也是一个不可忽视的因素。有些商铺并没有坐落在繁华商业区的周边，但是因为有便捷的交通，仍然会吸引许多较远地方的人群光顾。比如开设在公交车站附近的便利店，大多都有很好的赢利。有人统计过，这些便利店1/4的生意是来自于本商圈之外，而这些外来消费群体正是公交车所带来的大量人流。

　　其次，要定位准确。为了把人流转化为顾客，让光顾者心动并且做出购买行动，需要商铺对自身的业态、所经营的产品及服务进行仔细定位，考察周边人口或辐射人口的消费力，由此确定与之相适应的商铺经营档次。

　　俗话说“一铺养三代”，这是人们对投资商铺收益大的形象说法。面对巨额的利润，地产开发商纷纷开发商铺，投资者也一哄而动，把商铺炒得火热。但是，开发商与投资者都不应盲目行动。商铺是一个高赢利的项目，同时也蕴涵着极大的风险。在憧憬高额利润时，投资者也不要忘了其中的风险。