粤地产商进京探路

　　近年来，广东房地产投资保持了相当的增长速度，而商品房销售却极不理想。导致这种状况的原因是多方面的，如商品房价格居高不下，造成居民持币待购心理严重。另外一个重要原因是，政府加大房地产用地的监管力度，如将先前协议出让、但在规定期限内没有开发的土地回收等。广州市国土局副局长谢晓丹表示，政府已收回100平方公里的土地，这表明广州房地产业门槛在逐渐增高，广州房地产业的微利时代已经来临。在此背景下，广东地产商纷纷北上，珠江投资、合生创展、广州富力等地产巨头先后挥师京城，以雄厚的资金和先进的物业管理给当地开发商造成相当的冲击。

　　珠江系迎战万科

　　在粤军“北伐”中，珠江投资及合生创展在北京房地产市场动静颇大，越来越引人瞩目。业界甚至传言，“珠江投资与合生创展这对联合体，将会超过万科，成为中国房地产业的老大”。

　　据称，珠江投资是广州地区市政建设、房地产开发最具影响力的投资公司之一;是一家由建筑企业发展起来的、经过10年时间慢慢做大的民营企业。珠江投资去年在广州房地产市场的销售额超过30亿元。而合生创展1992年从珠江投资分拆出来，1998年在香港上市，与珠江投资相互参股，从血缘上看是兄弟关系，被称为“珠江系”。在过去10年中，两兄弟联手在广州开发数十个项目，其赢利能力一直稳居香港及内地房地产企业前三名。

　　珠江系进京探路伊始，便一举拿下北京南城42万平米建筑面积的项目，操练起珠江骏景家园，以精装单价仅5600元、拥有岭南园林和星级会所的产品，创造销售额高达6亿元的“奇绩”。

　　去年，“珠江系”以称霸北京之势，祭起“大盘时代”之旗，在北京大规模圈地，已经拿下大型开发用地超过230公顷，总开发面积近300万平方米，总投资超过100亿元，几乎占据北京房地产市场10%左右的份额。珠江系的项目包括北京朝阳区青年路煤炭一厂项目——占地21公顷、开发面积45万平方米的珠江罗马嘉园;朝阳区建国路梆子井项目——占地24公顷、开发面积36万平方米的珠江绿洲;朝阳区西大望路化工实验厂项目——占地34公顷、开发面积90万平方米的珠江帝景;通州区永顺镇项目——占地2000亩、开发面积100万平方米的珠江国际城等。业内人士推算，珠江系今年全部销售额可能接近60亿元，而国内公认的房地产第一品牌的深圳万科去年销售额大约是30亿元。珠江系能否称雄国内房地产第一霸主地位，取决于万科的增长速度。

　　据称，万科董事长王石曾感叹：“珠江系才是真正的地产界航母!”为此，万科内部已专门针对珠江系做了长时间的研究。

　　值得一提的是，在资金为王的地产界，珠江系与万科的资金背景均深不见底。万科在国内“地产上市公司10强”中名列榜首，而且已被香港大型上市公司华润收购15%的股份，其资金雄厚程度可见一斑。而作为珠江系手足之一的合生创展则是实力雄厚的香港上市公司。

　　当然，谁是真正的老大目前仍难下定论。但是，可以肯定的是，珠江系已神秘成长为与万科比肩而立的地产巨人;同时，两家公司又将京城作为它们较劲的主战场，它们争战的故事当然精彩。

　　富力圈地京城

　　广州富力地产首次进京，就于2002年3月在全国地产史上面积最大、金额最高的一次经营性土地招标活动中，一举击败华润及潘石屹，夺得了北京广渠门外大街北侧、总占地面积103公顷(48万平方米)的五块土地的开发权，取得了进京发展的良好开端。

　　根据协议，富力地产将在3年内付清31.5亿元地价款，其中第一年、第二年及第三年分别给付30%、30%及40%，当地的5家工厂同时分3年搬迁完毕。而分期搬迁正好与富力地产分期开发的成熟手法相符。按政府规划，这一项目80%为住宅，写字楼和商铺各占10%，2003年下半年就会对外公开发售。有人质疑，该项目仅成本就达每平方米5000多元，而邻近项目正式销售价每平方米仅5500元，富力地产是否有钱可赚?

　　富力地产有关负责人表示，富力地产的强项就是开发老城区，在华南地区，与珠江系等地产巨头专注于城市郊区发展大型住宅区不同，富力地产一头扎进广州老城区。富力地产在广州引以为荣的富力花园、富力新村等10多个项目，均是在同济化工厂等15个污染企业搬迁后的地块上进行开发的，而且赢利情况非常好。在北京，老城区市政基础设施最完善，生活和工作方便，拥有最强有力的购房阶层，完全能够接受富力地产每平方米5500元以上的房价，因此风险很小。

　　打进京城“三甲”

　　据称，富力地产已连续3年位居广州商品房实际销售量第一名，去年销售额近20亿元，实现销售面积30多万平方米。今年在广州有12个新建项目，面积达100万平方米以上。在广州商品房销售急剧下滑的状态下，富力地产的这种势头委实令人惊讶。

　　富力地产有关负责人表示，广州市商品房价格连续3年阴跌不止，但这期间恰恰是富力地产发展最快、积累最多的时期。这位负责人表示他们知道北京房地产市场的水很深，而富力地产的底牌是：以广州为根据地，以北京为重点，他们在北京绝不会只做一两个项目，富力地产在京城的作为会让本土地产商大吃一惊。

　　合生创展总经理谢世东在介绍与珠江投资的合作时说，珠江投资通常负责项目前期的土地开发，合生创展则负责策划、建筑、设计、销售及物业管理。根据国家有关规定，外资不能独资开发土地。而作为一家外资公司的合生创展，是需要一个内地的合作伙伴进行土地开发，而同门弟兄的珠江投资自然是最佳选择。这种合作方式已从广州延伸到北京。

　　事实上，珠江系近期在京城推出的几个楼盘，火爆的认购场面证实了珠江系对北京市场的判断：后劲十足，潜力巨大。市场前景进一步鼓舞了珠江系力拓京城市场的决心，其在京城的多个楼盘正加紧施工，争取早日面世。

　　业内人士评价，珠江系在京城的膨胀速度令人称奇，其势头不仅不逊色于早期进京的深圳万科、山东鲁能、福建金源等企业，而且其开发规模和发展速度，已经直逼京城房地产巨头，颇有异地争霸之势。

　　对此，北京珠江投资董事长谢强表示，今年是珠江系全面扩张年，除了继续巩固广州大本营之外，还加快了对北京市场的拓展力度，今年可望在京实现30亿元的销售额，到2004年，期望北京与广州的业务收入比例持平。珠江系的目标：无论是项目还是企业，要力争进入北京房地产市场的第一阵营，以顺利实现未来5年内问鼎京城发展商前三甲的计划。