中国商业文化研究会主办
北京4万元以上住宅本就成交相对稳定，近期出现的销售井喷情况，远超过住宅市场回暖的背后，豪宅项目以合理价位入市换巨额销量的意图明显。
以倍受关注的远洋望京地王项目——远洋万和公馆为例，自上月9日项目低调开盘后，有统计表明，该项目网签成交均价与项目5.8万元/平方米的开盘销售报价之间，存在着千元上下的折扣。
亚豪机构机构副总经理任启鑫对此解释称，市场这种报价和成交价差的现象普遍存在，报价高于预期价位，然后再以较大的折扣吸引购房者关注购买，这样既能够满足购房者的消费心理，还能确保营销利润，可谓一石双鸟。
而据远洋万和公馆项目负责人透露，在20天的6月的开盘月，万和公馆整体预售额已经超过12亿元，这样的记录一举刷新了北京5万元豪宅市场的成交记录。网签数据也显示，该项目一期首推的房源中，已有20余套网签成功、近70套为预订状态，首期开盘就消化掉项目总量的1/4。尤其是首批推出的大户型产品，已然完全售罄，按照这个速度，该项目可在两年内清盘，可预判，项目销售后期势必形成抢购。
价格合理，买家果断出手
远洋望京地王项目本计划去年下半年开盘，但项目管理团队还希望继续提升产品细节及品质，故开盘时间因产品优化被后延。而与开盘时间一拖再拖相仿的是，远洋万和公馆成交均价亦“一降再降”。项目开盘价起初被透露在6万元/平方米之间，但项目最终销售报价被确定为5.8万元/平方米，再加之一定的销售折扣，配以南北无遮挡的楼宇排布、全套房高档精装、80%绿化率的产品品质，越发让买家感到超值。
对此，远洋望京项目负责人亦表示：“最终确定5.8万元/平方米的销售定价，正是综合参考了区域可比项目价格、自身成本以及楼市调控大环境，降低投资回报，定价力求适应市场，坚持去化，薄利多销的原则。”
针对此种现象，亚豪机构市场总监郭毅表示：“开发商为了开盘时能有更好的开盘回报，而不断调整项目报价口径是正常的市场行为”，经过市场试探，对目标客户的价格预期有所了解后，项目将最终确定一个较为合理和有利的市场定价。
另据我爱我家提供的一份数据显示，整个望京地区新房成交均价四年以来一路飙涨。2009年新房均价从每平方米1.2万元跨至2.1万元、2010年跨至3.2万元、2011年至4.5万元、2012年一直维稳在4.2万元左右的水平。
参照望京区整体房价水平，有业内分析人士指出，远洋万和公馆作为北京一线豪宅产品、该区域最高端项目，可见在定价上仅“略高一筹”，刚好迎合了购房人心态。
从资料显示来看，远洋地产2010年3月以40.8亿元高调摘夺该地块，楼面价就高达27529元/平方米，而项目的精装修成本亦在每平米1万元，再加上其它建安成本，可见该项目即便是5.8万元/平方米的销售价格的确是实打实的平价入市。
而该项目相关人员对外界表示，万和公馆首期开盘营销上会有一定折扣，目前项目成交均价在5.2-5.5万元之间，但随着首次开盘的结束，相应折扣已经收回。
未来是否提价，显而易见
远洋万和公馆平价入市的策略，使该楼盘一举创下了开盘月销售20天内销售12亿元的北京豪宅销售记录，这样的销售情况已经让市场不会怀疑转暖是否可以持续。
如果查阅相关数据显示，截止7月3日，项目一期开始销售的3#住宅楼仅剩3套可售，已经进入了换签阶段。
郭毅对此认为：“目前楼市情况下，很多豪宅项目平开后，陆续小幅度再涨价”，属于千万级豪宅的万和公馆就是典型的项目之一。
另有统计显示，北京千万级豪宅自今年4月份以来销售表现较好，2012年6月豪宅市场共计成交496套，成交10万平米，成交均价为48852元/平米。6月成交面积同比和环比分别增长117%和67%，成交均价同比和环比分别下降12%和10%。综合来看2012年以来整体市场呈现“量升价稳”的趋势，个别项目涨跌互现。其中朝阳区(417套，49170元/平米)成交占比84.1%，环比上涨4.7个百分点。楼市大环境成交回暖明显，与远洋万和公馆同类型的金茂府、西山壹号院等虽不如远洋万和公馆抢眼，但都有不错业绩，甚至报价30万元的钓鱼台七号也出现成交，豪宅买家正果断入市。
在这样的背景之下，万和公馆项目方表示：“未来不排除加推的可能，但具体推盘计划将视客户反馈而定。” 而随着网签量的增加，细心人还发现，万和公馆项目自开盘至今，成交折扣也在不断减少，提价意图显而易见。
